LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งนําบ้านและที่ดินของตนไปขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท แต่นายสองไม่มีเงินสดครบ 1 ล้านบาท จึงตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชําระให้เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งก็จะไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ เมื่อนายสองผ่อนไปได้ 2 งวด นายไก่ได้มาขอซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวในราคา 2 ล้านบาท โดย ไม่ทราบเลยว่านายหนึ่งได้ขายให้นายสองไปแล้ว นายหนึ่งได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนขายบ้าน และที่ดินให้นายไก่ และนายไก่ก็ได้ชําระราคาครบถ้วนพร้อมทั้งได้รับมอบบ้านและที่ดินไปเรียบร้อย แล้ว ดังนี้

Advertisement

1) สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาประเภทไหนและมีผลในทางกฎหมายอย่างไร นายสองจะฟ้องให้นายหนึ่งรับผิดชอบว่าผิดสัญญาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

2) สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายไก่เป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน และมีผลในทางกฎหมาย
อย่างไร

ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 453 “อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่ง ทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและ สัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคํามั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มี หลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ หรือได้วางประจําไว้ หรือได้ชําระหนี้ บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่”

วินิจฉัย

“สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (หรือสัญญาซื้อขายสําเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขาย ที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชําระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคํานึงว่าในขณะที่ ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชําระราคากันแล้วหรือไม่

“สัญญาจะซื้อขาย” คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทําตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทําสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 453 ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กําหนดแบบไว้แต่อย่างใดเพียงแต่ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณี ที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้คือ

1. จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ

2. มีการวางประจํา (มัดจํา) ไว้ หรือ

3. มีการชําระหนี้บางส่วน

1) กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งนําบ้านและที่ดินของตนไปขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท โดยนายหนึ่งและนายสองตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชําระให้เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งก็จะไปโอนกรรมสิทธิ์ให้นั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสอง เป็นสัญญาจะซื้อขาย (จะซื้อจะขาย) อสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันเมื่อได้ ไปกระทําตามแบบที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทําเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง และสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวถือเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ แม้จะตกลงกันด้วยวาจา เพราะ ในทางกฎหมายนั้น สัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบแต่อย่างใด

ส่วนกรณีที่นายหนึ่งได้นําบ้านและที่ดินดังกล่าวไปทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนขาย ให้แก่นายไก่ นายสองจะฟ้องให้นายหนึ่งรับผิดชอบว่าผิดสัญญาได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ตามอุทาหรณ์ สัญญาจะซื้อขาย บ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองนั้น แม้จะมิได้ทําเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ นายหนึ่งซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และเมื่อตามข้อเท็จจริง ปรากฏว่าสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา 456 วรรคสอง คือ ได้มีการ ชําระหนี้บางส่วนโดยนายสองได้ชําระราคามาได้ 2 งวด เป็นเงิน 2 แสนบาทแล้ว ดังนั้น เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญา ได้นําบ้านและที่ดินไปขายให้แก่นายไก่ นายสองจึงสามารถฟ้องนายหนึ่งให้รับผิดชอบเพราะผิดสัญญาได้

2) กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งและนายไก่ได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น ทั้งสองได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดย ไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทําตามแบบพิธีใด ๆ ในภายหน้า ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายไก่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อคู่กรณีได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์ เพราะปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา 456 วรรคแรก

สรุป

1) สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย นายสองจะฟ้องให้นายหนึ่งรับผิดชอบว่าผิดสัญญาได้

2) สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายไก่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

Advertisement