LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558 ข้อสอบกระบวนวิชา

LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา 5 ล้านบาท นายอังคารมาดูที่ดินแปลงนี้แล้วตอบตกลงซื้อ นายอังคารชําระราคาค่าที่ดินให้นายจันทร์ 1 ล้านบาท ส่วนที่ยังขาดอยู่ นายอังคารจะชําระให้ในวันที่นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอน นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินให้นายอังคาร ในวันทําสัญญา ในวันนัดนายจันทร์ก็หาได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารไม่ นายอังคาร อยู่ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันมาอีก 12 ปี ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นกว่า 100 ล้านบาท นายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืนและขอให้นายอังคารออกไปจากที่ดินแปลงนี้ นายอังคารไม่ยอมออก ดังนี้นายจันทร์จะเรียกที่ดินแปลงนี้คืนจากนายอังคารได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและ สัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคํามั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ หรือได้วางประจําไว้ หรือได้ชําระหนี้ บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาด้ไม่”

วินิจฉัย

“สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (หรือสัญญาซื้อขายสําเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขาย ที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชําระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคํานึงว่าในขณะที่ตกลงทําสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชําระราคากันแล้วหรือไม่

“สัญญาจะซื้อขาย” คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทําตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทําสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

ตามอุทาหรณ์ การที่นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา 5 ล้านบาท และนายอังคารตกลงซื้อโดยนายอังคารชําระราคาค่าที่ดินให้นายจันทร์ 1 ล้านบาท ส่วนที่ยังขาดอยู่ นายอังคารจะชําระให้ในวันที่นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอน และนายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินให้นายอังคารในวันทําสัญญานั้น กรณีนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตาม มาตรา 456 วรรคสอง เพราะเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะทําสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อ ได้ไปกระทําตามแบบที่กฎหมายได้กําหนดไว้ในภายหน้า

เมื่อเป็นเพียงลัญญาจะซื้อจะขาย การที่นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินให้นายอังคารครอบครองนั้น นายอังคารย่อมรู้อยู่แล้วว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของนายจันทร์ยังไม่โอนมาเป็นของนายอังคาร จะโอนก็ต่อเมื่อ นายจันทร์ได้ไปจดทะเบียนโอนให้แก่นายอังคารแล้ว การที่นายอังคารได้ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าว ถือว่าเป็นการครอบครองยึดถือแทนนายจันทร์เท่านั้น ดังนั้นนายอังคารจึงไม่ได้ครอบครองแต่อย่างใด การที่นายอังคารครอบครองและอยู่ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันเป็นเวลา 12 ปี จึงไม่ทำให้นายอังคารได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้แต่อย่างใด

เมื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของนายจันทร์ และนายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืนและขอให้นายอังคารออกไปจากที่ดินแปลงนี้ นายอังคารก็ต้องออกไปจากที่ดินแปลงนี้ จะไม่ยอมออกไปไม่ได้

สรุป นายจันทร์เรียกที่ดินแปลงนี้คืนจากนายอังคารได้