LAW2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2556

Advertisement

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้ามีกําหนดเวลา 10 ปี โดยสัญญาเช่าโกดังครบกําหนดลงในวันที่ 31 มกราคม 2557 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญ ดังต่อไปนี้คือ

Advertisement

ข้อ 4 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมโกดังเก็บสินค้า ไม่ว่าเป็นการซ่อมแซมใหญ่หรือซ่อมแซมเล็กน้อยก็ตาม และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใด ๆ ผู้เช่าต้องจ่ายให้กับผู้ให้เช่าด้วย

ข้อ 5 เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปี และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าขาวเช่ามาเพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ ซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืดโดยการซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย แต่ขาวก็ใช้โกดังเก็บสินค้าต่อมาจนสัญญาเช่าโกดังเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่าหลังคาโกดังเก็บสินค้าถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องรีบซ่อมแซมใหญ่ มืดได้ซ่อมแซมใหญ่และจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ครั้นสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีในวันที่ 31 มกราคม 2557 ขาวได้ไปพบมืดและขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่า ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557 ตามสัญญาข้อ 5 แต่มืดขอให้ขาวจ่ายเงินค่าซ่อมใหญ่ ให้กับมืดตามสัญญาข้อ 4 เป็นเงิน 3 แสนบาท ให้วินิจฉัยว่าขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 และมืดจะต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาวหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าโกดังเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 10 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวได้เช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ให้กับมืด กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ดําเช่าโกดังเก็บสินค้านั้นต่อไปจนครบกําหนด 10 ปีตาม สัญญาเช่า

และตามอุทาหรณ์ เมื่อมืดได้ให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่า หลังคาโกดังเก็บสินค้าได้ถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนี้โดยหลักแล้ว ขาวผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซม หรือถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมผู้เช่าจะต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าข้อ 4 ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า มืดได้ทําการซ่อมแซมหลังคาโกดังเก็บสินค้านั้น และต้องจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ขาวจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 คือต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้แก่มืด จํานวน 3 แสนบาท เพราะข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 4 เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตาม สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าด้วยนั้น มืดจึงไม่ต้องทําตามความต้องการของขาวแต่อย่างใด

สรุป ขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 ส่วนมืดไม่ต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาว

Advertisement