LAW2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2556

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 ตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน สัญญาเช่ามีข้อความดังนี้คือ

Advertisement

ข้อ 5. “ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่านําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าในปี 2554 แดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับม่วงพี่ชายของแดง การให้ทําถูกต้องตาม กฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารที่เช่ามาจนสัญญาเช่าครบกําหนดและขาวยังคงอยู่ในอาคารที่เช่าต่อมา จนถึงปัจจุบันนี้ โดยขาวได้ชําระค่าเช่าให้กับม่วง แต่ขาวไม่ได้ทําสัญญาเช่ากับม่วงเป็นหนังสือแต่อย่างใด คงมีสัญญาเช่าที่ขาวได้ทําไว้กับแดงฉบับเดียวเท่านั้น และในเดือนกันยายน 2556 ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ไปให้เหลืองเช่าช่วง ม่วงทราบว่าขาวนําอาคารไปให้เช่าช่วงในวันที่ 30 กันยายน 2556 ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีโดยอ้างว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาว

ให้วินิจฉัยว่าข้ออ้างของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด และม่วงจะมีทางอื่นที่จะบอกเลิกสัญญากับขาวหรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย (แยกตอบ 2 กรณีด้วย)

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สิน นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อ ได้มีการทําสัญญาเป็นหนังสือจึงมีผลสมบูรณ์และใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538 และเมื่อแดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับม่วงและการให้ได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่า ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก และม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่ง มีต่อผู้เช่าด้วย กล่าวคือ ม่วงจะต้องให้ขาวเช่าอยู่ในอาคารหลังนี้ต่อไปจนครบกําหนดเวลา 3 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง และม่วงต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ ผู้เช่านําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้” ด้วย เพราะเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า (ตามมาตรา 544) กล่าวคือ ม่วงจะต้องอนุญาตให้ขาวนําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้นั่นเอง

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ขาวได้อยู่ในอาคารที่เช่ามาจนครบกําหนด 3 ปี และขาวยังคงอยู่ ในอาคารที่เช่าต่อมาจนถึงปัจจุบันโดยขาวได้ชําระค่าเช่าให้กับม่วง ดังนี้แม้ว่าขาวจะไม่ได้ทําสัญญาเช่ากับม่วงใหม่ก็ตาม ก็ถือว่าได้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ระหว่างม่วงและขาว และเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 โดยสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม และม่วงสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มี กําหนดเวลาในกรณีนี้ได้ตามมาตรา 566 แม้ขาวผู้เช่าจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม แต่การบอกเลิกสัญญาเช่า ดังกล่าวนั้นม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน

และเมื่อปรากฏว่าในเดือนกันยายน 2556 ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ไปให้เหลืองเช่าช่วง และม่วง ได้ทราบว่าขาวนําอาคารไปให้เหลืองเช่าช่วงในวันที่ 30 กันยายน 2556 ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีนั้น ม่วงไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีได้ เพราะ

  1. การที่ม่วงอ้างว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้น ข้ออ้างของม่วง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้น เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ดังนั้นม่วง ผู้รับโอนต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 ประกอบมาตรา 544
  2. ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีโดยอ้างว่า ขาวฝ่าฝืนมาตรา 544 เพราะขาว เอาอาคารไปให้เหลืองเช่าช่วงนั้นไม่ได้ ถ้าม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาว เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา ม่วงจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยมาตรา 566 คือม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ดังนั้นการที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2556 ซึ่งถือเป็น การบอกเลิกจริง ๆ ในวันที่ 5 ตุลาคม 2556 นั้น ม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัว และให้ขาวอยู่ในอาคารหลังนี้จนถึง วันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 กล่าวคือให้สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลเป็นการเลิกกันในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 นั่นเอง

สรุป

  1. ข้ออ้างของม่วงที่ว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย
  2. ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ได้ ถ้าม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามมาตรา 566 ดังที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น

Advertisement