LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ ภาคฤดูร้อน/2551

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อ

 ข้อ 1 นายไก่ตกลงขายบ้านและที่ดินให้แก่นายไข่ในราคา 1 ล้านบาท แต่นายไข่ไม่มีเงินก้อนจึงตกลงให้นายไข่ผ่อนได้เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อจ่ายครบนายไก่จึงจะไปโอนทางทะเบียนให้ ต่อมาเมื่อนายไข่ผ่อนชำระจนครบ 1 ล้านบาท นายไก่ไม่ยอมไปโอนทางทะเบียน และไม่ยอมส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายไข่

(1) สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายไก่และนายไข่เป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน
(2) นายไข่จะฟ้องนายไก่ให้โอนบ้านและที่ดิน และส่งมอบบ้านและที่ดินให้ตนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Advertisement

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นใน การซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับ ผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่วินิจฉัยจาก บทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวจะเห็นได้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 วรรคแรกแต่ถ้าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ตามมาตรา 456 วรรคสองนั้น จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

หลักเกณฑ์การ พิจารณา ต้องดูว่าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่กันในภายหลังหรือไม่ ถ้าไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายก็ตกเป็นโมฆะ คู่สัญญาจะฟ้องร้องให้บังคับตามสัญญาดังกล่าวไม่ได้ แต่ถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำหนังสือและจดทะเบียนกันในภายหลังก็เป็นสัญญาจะ ซื้อจะขาย ผู้ซื้อสามารถฟ้องบังคับให้ผู้ขายไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนได้(1) กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายไก่ตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายไข่ในราคา 1 ล้านบาท แต่นายไข่ไม่มีเงินก้อนจึงตกลงให้นายไข่ผ่อนได้เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อจ่ายครบจึงจะไปโอนทางทะเบียนให้ กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายไก่และนายไข่เป็น สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะให้กรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินโอนไปในขณะทำ สัญญาซื้อขาย แต่มีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กันในภายหลัง

(2) ประเด็นที่ว่านายไข่จะฟ้องบังคับให้นายไก่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ ได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการชำระหนี้บาง ส่วนแล้ว แม้นายไข่จะผ่อนชำระราคาบ้านและที่ดินครบ 1 ล้านบาท ก็ถือว่าเป็นการชำระหนี้บางส่วนด้วย (ฎ. 4796/2537) จึงใช้ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายไก่ซึ่งเป็น ฝ่ายจะต้องรับผิดเป็นสำคัญก็ตาม ดังนั้นเมื่อนายไก่ผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนทางทะเบียนและไม่ยอมส่งมอบที่ดินแปลง นั้นให้นายไข่ นายไข่จึงฟ้องร้องให้นายไก่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ ตามมาตรา 456 วรรคสอง

สรุป สัญญาซื้อขายระหว่างนายไก่และนายไข่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย และนายไข่สามารถฟ้องร้องบังคับให้นายไก่ไปจดทะเบียนโอนขายบ้านและที่ดินแปลง นี้พร้อมทั้งส่งมอบให้แก่ตนได้ ตามมาตรา456 วรรคสอง

Advertisement