LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ 1/2552

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2552
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อ

ข้อ 1 นายจันทร์ซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งจากนายอังคารในราคา 5 ล้านบาท นายจันทร์ชำระราคาค่าที่ดินให้นายอังคาร 1 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้นายอังคารในวันที่นายอังคารกลับจากต่างประเทศ และไปจดทะเบียนโอนให้นายจันทร์ นายอังคารได้ส่งมอบที่ดินให้นายจันทร์พร้อมกับรับเงิน 1 ล้านบาทในวันทำสัญญา 
นายจันทร์อยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้ 8 ปี นายอังคารกลับจากต่างประเทศ นายอังคารหาได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคาร หลังจากนั้นอีก 3 ปี ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมาก นายอังคารได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ให้นายพุธอีกในราคา 10 ล้านบาท นายพุธซื้อแล้วจะเข้าไปอยู่ในที่แปลงนี้ แต่ถูกนายจันทร์ขัดขวาง นายพุธขอให้นายจันทร์ออกไป

 นายจันทร์ไม่ยอมออก นายพุธฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายจันทร์ออกไปจากที่ดินแปลงนี้ นายจันทร์ต่อสู้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และนายจันทร์มาถามท่านว่าข้อต่อสู้ของนายจันทร์จะมีทางชนะคดีหรือไม่ดังนี้ ตามข้อเท็จจริงนี้ ท่านจะให้คำตอบนายจันทร์อย่างไร เพราะเหตุใด 

ธงคำตอบ

Advertisement

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นใน การซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับ ผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

วินิจฉัย

กรณี ตามอุทาหรณ์ สัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดระหว่างนายจันทร์และนายอังคารเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 456 วรรคสอง เพราะนายจันทร์และนายอังคารคู่สัญญามีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลัง เมื่อเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แม้นายอังคารจะได้ส่งมอบที่ดินให้นายจันทร์ครอบครองก็ตาม ก็ไม่ทำให้นายจันทร์ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 เพราะนายจันทร์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินแปลงนี้ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายอังคาร ถือว่านายจันทร์ผู้จะซื้อครอบครองแทนนายอังคาร ผู้จะขายตามมาตรา1368 เท่านั้น มิใช่ยึดถือในฐานะเจ้าของ กรณีเช่นนี้แม้นายจันทร์จะครอบครองติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 (ฎ. 7422 – 7426/2549)

เมื่อนายจันทร์ผู้จะซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรรมสิทธิ์ยังเป็นของนายอังคาร นายอังคารผู้จะขายจึงมีสิทธิขายที่ดินให้บุคคลอื่นได้ การที่นายพุธซื้อที่ดินแปลงนี้จากนายอังคารเจ้าของที่ดินโดยได้จดทะเบียนการ ซื้อขายถูกต้องตามมาตรา 456 วรรคแรก ที่ดินแปลงนี้ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายพุธทันทีและถือว่านายพุธผู้ซื้อคน หลังนี้ย่อมมีสิทธิดีกว่านายจันทร์

อนึ่งการที่นายจันทร์ยังคงครอบ ครองที่ดินอยู่ภายหลังจากที่นายอังคารขายที่ดินให้นายพุธแล้วนั้น ถือว่านายจันทร์ครอบครองที่ดินแทนนายพุธตามมาตรา 1368 ด้วยเช่นกัน ดังนั้นแม้จะครอบครองนานเพียงใดก็ไม่อาจยกการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต้อสู้เจ้า ของที่ดินได้ กรณีนี้นายพุธสามารถฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายจันทร์ออกไปจากที่ดินดัง กล่าวได้ ส่วนข้อต่อสู้ของนายจันทร์ว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์นั้นไม่มี ทางจะชนะคดีได้

สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำตอบแก่นายจันทร์ว่าข้อต่อสู้ของนายจันทร์ไม่มีทางชนะคดีได้

Advertisement