LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ 1/2554

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อข้อ 1 นายจันทร์ขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา 5 ล้านบาท นายอังคารตอบตกลงซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่า นายจันทร์จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารในวันที่ 1 เดือนหน้า 
นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารพร้อมกับรับชำระราคา และทั้งคู่ได้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือ ถึงวันนัดโอน นายจันทร์ก็หาได้ไปจดทะเบียนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคาร นายอังคารอยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้ 12 ปี 
ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมาก นายจันทร์อยากได้ที่ดินคืนและมาขอให้นายอังคารคืนที่ดินแปลงนี้ นายอังคารไม่ยอมคืน นายจันทร์ยื่นฟ้องนายอังคาร ให้ศาลบังคับขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่ดินแปลงนี้ 

นายอังคารได้รับสำเนาฟ้องแล้วมาถามท่านว่า นายอังคารจะมีทางต่อสู้คดีให้ชนะนายจันทร์ได้หรือไม่ และจะมีทางแก้อย่างไร ดังนี้ ท่านจะให้คำตอบนายอังคารอย่างไร เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

Advertisement

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 193/30 อายุความนั้น ถ้าประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ให้มีกำหนดสิบปี

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นใน การซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับ ผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

วินิจฉัย

กรณี ตามอุทาหรณ์ การที่นายจันทร์ทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายอังคาร โดยตกลงกันว่านายจันทร์จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้นายอังคารในวันที่ 1 เดือนหน้านั้น สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นการซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่ จะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่กันในขณะทำสัญญาซื้อขาย แต่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือ จึงสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 456 วรรคสอง

และจากข้อ เท็จจริง การที่นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารครอบครอง และนายอังคารได้อยู่ในที่ดินแปลงนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จะถือว่านายอังคารเจตนาจะยึดถือที่ดินเพื่อตนไม่ได้ แต่ต้องถือว่าเป็นการยึดถือแทนนายจันทร์ และแม้นายอังคารจะอยู่ในที่ดินมาได้ 12 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามมาตรา 1382) ดังนั้น เมื่อนายจันทร์ผิดนัดไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา และได้ยื่นฟ้องขับไล่นายอังคารให้ออกจากที่ดิน นายอังคารก็ชอบที่จะต่อสู้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และขอให้ศาลบังคับนายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารฐานผิด สัญญาจะซื้อจะขายได้

แต่อย่างไรก็ตาม นายอังคารจะต้องใช้สิทธิเรียกร้องให้นายจันทร์ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวภายใน อายุความ 10 ปี นับแต่วันที่นายจันทร์ผิดสัญญาตามมาตรา 193/30 หากนายอังคารเรียกร้องเมื่อพ้นกำหนด 10 ปี สิทธิเรียกร้องของนายอังคารย่อมขาดอายุความ ซึ่งจะทำให้นายอังคารแพ้คดีและถูกขับไล่ออกไปจากที่ดินแปลงนี้

สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำตอบนายอังคารดังที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น

Advertisement