การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2547
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 นายหลีทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายหลามในราคาห้าแสนบาท ในวันทำสัญญานายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้ โดยสัญญาซื้อขายระบุว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง 8 เดือน นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม
โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อนหลังจากจดทะเบียนโอนกกรมสิทธิ์แล้ว นายแหลมได้แจ้งให้นายหลามออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าว
ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายหลามกับนายแหลมผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วินิจฉัย
สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามที่ระบุว่า ผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังไม่โอนไปยังนายหลามผู้จะซื้อ นายหลามจึงยังไม่ถือว่าเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 แต่เนื่องจากในวันทำสัญญา นายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้ บ้านที่นายหลามสร้างขึ้นจึงไม่ถือเป็นส่วนควบของที่ดิน และยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่ เพราะนายหลามเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผื่นและนายหลามได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146
หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง 8 เดือน นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อน นายแหลมจึงเป็นผ้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยสมบูรณ์ และมีสิทธิดีกว่านายหลาม ส่วนบ้านเมื่อไม่เป็นส่วนควบของที่ดินและยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่ นายแหลมผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน นายหลามจึงมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม
สรุป นายหลามมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม ส่วนนายแหลมมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายหลาม