การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายชมกับนายชิดทำสัญญากันเอง โดยนายชมอนุญาตให้นายชิดสร้างบ้านและอาศัยในที่ดินของตนเป็นเวลา 15 ปี และให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายชมทันทีเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว หลังจากนายชิดอยู่ในที่ดินและบ้านนั้นได้ 10 ปี นายชมทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินให้นายแสงแต่สัญญาไม่มีการระบุเรื่องบ้านแต่อย่างใด จากนั้นนายแสงแจ้งให้นายชิดย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินนั้น แต่นายชิดต่อสู้ว่าตนเป็นผู้สร้างบ้าน จึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้น และต้องการรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่นายแสงไม่ยินยอม
ดังนี้ ระหว่างนายชิดกับนายแสงผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านดังกล่าวดีกว่ากัน และนายชิดจะรื้อถอนบ้านออกไปได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 144 “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น”
มาตรา 146 “ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายชมอนุญาตให้นายชิดสร้างบ้านและอาศัยในที่ดินของตนเป็นเวลา 15 ปี และมีข้อตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้วให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายชมทันทีนั้น เมื่อนายชิดปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของนายชม จึงเป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้นด้วย ดังนั้นบ้านที่นายชิดได้ปลูกสร้างไว้ดังกล่าวจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 ประกอบมาตรา 146 และในระหว่างที่สัญญายังไม่ครบกำหนด กรรมสิทธิ์ในบ้านจึงยังเป็นของนายชิด ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายชม
หลังจากนายชิดได้สร้างบ้านและอาศัยในที่ดินของนายชมได้เพียง 10 ปี การที่นายชมได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายแสง แม้ในสัญญาจะไม่มีการระบุเรื่องบ้านไว้ก็ตาม นายแสงก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น เพราะนอกจากบ้านจะไม่เป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว นายแสงก็เป็นเพียงผู้รับโอนที่ดินจากนายชมย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายชมผู้โอน ดังนั้นนายชิดจึงสามารถที่จะรื้อถอนบ้านออกไปได้
สรุป
นายชิดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวดีกว่านายแสงและสามารถรื้อถอนบ้านออกไปได้
ข้อ 2. นายป้อมทำสัญญาจะขายที่ดินมีโฉนดให้นายเปี๊ยก โดยมีการชำระราคาแล้วบางส่วน และนายป้อมได้ส่งมอบที่ดินให้นายเปี๊ยกครอบครองเพื่อสร้างบ้านแล้ว และทั้งสองตกลงจะชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดในวันทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันภายในสองเดือนนับจากวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน แต่ก่อนถึงวันทำสัญญาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ นายป้อมได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินนั้นให้นายเหมือน ซึ่งนายเหมือนรู้เรื่องสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างนายป้อมกับนายเปี๊ยกก่อนแล้ว ดังนั้นายเปี๊ยกจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินระหว่างนายป้อมกับนายเหมือนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามชระมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 237 “เจ้าหนี้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนเสียได้ซึ่งนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าปรากฏว่าในขณะที่ทำนิติกรรมนั้นบุคคลซึ่งเป็นผู้ได้ลาภงอกแต่การนั้นมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้เจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบนั้นด้วย แต่หากกรณีเป็นการทำให้โดยเสน่หา ท่านว่าเพียงแต่ลูกหนี้เป็นผู้รู้ฝ่ายเดียวเท่านั้นก็พอแล้วที่จะขอเพิกถอนได้…”
มาตรา 1300 “ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุกคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยูก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้นไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้”
วินิจฉัย
ตามมาตรา 1300 “บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน” และอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้นั้น ถ้าเป็นบุคคลผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม จะต้องเป็นการได้มาเรียบร้อยแล้วทุกอย่าง เพียงแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น เช่น ถ้าเป็นผู้ที่ได้มาในฐานะผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้ที่ได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว และไต้รับมอบหรือเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ซื้อแล้ว คงเหลือแต่เพียงการโอนทางทะเบียนเท่านั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ 8698/2549) เป็นต้น
กรณีตามอุทาหรณ์การที่นายป้อมทำสัญญาจะขายที่ดินมีโฉนดให้แก่นายเปี๊ยก โดยมีการชำระราคาแล้วบางส่วนนั้น แม้นายป้อมจะได้ส่งมอบที่ดินให้นายเปี๊ยกครอบครองแล้วก็ตาม นายเปี๊ยกผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินก็มีเพียงบุคคลสิทธิในอันที่จะบังคับให้นายป้อมไปทำการโอนขายที่ดินให้แก่นายเปี๊ยกตามสัญญาเท่านั้น นายเปี๊ยกหามีทรัพยสิทธิเหนือที่ดินนั้นไม่ นายเปี๊ยกจึงมิใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตามมาตรา 1300 ดังนั้น นายเปี๊ยกจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินระหว่างนายป้อมกับนายเหมือนตามมาตรา 1300 ได้
แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากนายเปี๊ยกได้ชำระราคาบางส่วนและเข้าครอบครองที่ดินที่จะซื้อขายแล้ว อีกทั้งตอนที่นายป้อมได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้นายเหมือนนั้น นายเหมือนได้รู้เรื่องสัญญาจะซื้อขายระหว่างนายป้อมกับนายเปี๊ยกก่อนแล้ว ดังนั้นนายเปี๊ยกอาจขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ตามมาตรา 237 (คำพิพากษาฎีกาที่ 90/2516, 1731/2518, 3454/2533)
สรุป
นายเปี๊ยกจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินระหว่างนายป้อมกับนายเหมือนตามมาตรา 1300 ไม่ได้เพราะมิใช่เป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแต่อาจขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามมาตรา 237 ได้
ข้อ 3. นายมั่นครอบครองทำนาในที่ดินมีโฉนดของนายคงติดต่อกับได้ 7 ปี โดยนายมั่นบอกกับชาวบ้านว่าตนเป็นเจ้าของที่ดินนั้น แต่นายคงไม่รู้เรื่องดังกล่าว พอขึ้นปีที่ 8 นายมั่นเลิกครอบครองและทำนาในที่ดินนั้น แล้วเปลี่ยนอาชีพไปขับรถแท็กซี่ในกรุงเทพฯ นายมั่นขับรถแท็กซี่ได้เพียง 10 เดือนก็เปลี่ยนใจกลับมาทำนาในที่ดินแปลงเดิมของนายคงอีก 3 ปี นายคงรู้เรื่องจึงแจ้งให้นายมั่นออกไปจากที่ดินนั้น แต่นายมั่นอ้างว่าที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของตนแล้ว นายคงไม่มีสิทธิให้ตนออกไปจากที่ดินนั้น ดังนี้ ระหว่างนายมั่นกับนายคงผู้ใดมีสิทธิในที่ดินดังกล่าวดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
มาตรา 1384 “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัคร และได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือหรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้ ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง”
วินิจฉัย
โดยหลักแล้วการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้
- เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์
- ได้ครอบครองโดยความสงบ
- ครอบครองโดยเปิดเผย
- ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
- ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายมั่นครอบครองทำนาในที่ดินมีโฉนดของนายคงติดต่อกันได้ 7 ปีโดยนายมั่นบอกกับชาวบ้านว่าตนเป็นเจ้าของที่ดินนั้นถือว่านายมั่นเป็นผู้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินติดต่อกันได้เพียง 7 ปี จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และเมื่อนายมั่นได้เลิกการครอบครองและทำนาในที่ดินนั้นแล้วเปลี่ยนอาชีพไปขับรถแท็กซี่ในกรุงเทพฯ นั้น ย่อมถือว่านายมั่นมีเจตนาสละการครอบครองที่ดินไปโดยสมัครใจ สิทธิครอบครองของบายมั่นจึงสิ้นสุดลงตามมาตรา 1384 และเมื่อนายมั่นเปลี่ยนใจกลับมาครอบครองและทำนาในที่ดินแปลงนั้นอีกครั้งจึงต้องเริ่มต้นนับระยะเวลาการครอบครองใหม่
และเมื่อปรากฏว่านายมั่นได้ครอบครองในครั้งหลังนี้ได้เพียง 3ปี ยังไม่ครบ 10 ปีนายมั่นจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ดังนั้นจึงถือว่านายคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดีกว่านายมั่น
สรุป
นายคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวดีกว่านายมั่น
ข้อ 4. นายเสือทำถนนผ่านที่ดินของนายช้างเพื่อนำรถยนต์ผ่านเข้า-ออก ติดต่อกันจนได้ภาระจำยอมเป็นทางกว้าง 3 เมตร ต่อมาน้ำท่วมถนนดังกล่าวนานกว่าสองสัปดาห์ทำให้ถนนรุดเสียหายรถยนต์ผ่านเข้า-ออกไม่สะดวก นายเสือต้องการซ่อมถนนโดยทำเป็นถนนแอสฟัลท์ และทำท่อระบายน้ำที่ไหลเพิ่มขึ้น ดังนี้ นายเสือจะทำถนนแอสฟัลท์ และทำท่อระบายน้ำเพิ่มได้หรือไม่เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1388 “เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ หรือในสามยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์”
มาตรา 1391 “เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดีแต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายเสือเป็นผู้มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมผ่านที่ดินของนายช้างโดยอายุความปรปักษ์นั้น เมื่อต่อมาได้เกิดน้ำท่วมถนนดังกล่าวนาน 2 สัปดาห์ ทำให้ถนนชำรุดเสียหายและทำให้นายเสือนำรถยนต์เข้า-ออกไม่สะดวก นายเสือย่อมมีสิทธิซ่อมทางภาระจำยอมโดยทำเป็นถนนแอสฟ้ลท์ได้ เพราะเป็นการกระทำเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามมาตรา 1391 แต่นายเสือจะต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง และจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
แต่การที่นายเสือต้องการทำท่อระบายน้ำที่ไหล่ทางเพิ่มขึ้นนั้น นายเสือไม่สามารถทำได้เพราะจะเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งจะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388
สรุป
นายเสือสามารถทำถนนแอสฟัลท์ได้แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง แต่นายเสือจะทำท่อระบายน้ำเพิ่มไม่ได้