การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2550
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อ
ข้อ 1 นายดำไปเที่ยวทะเลเห็นที่ดินริมทะเลของนายแดงประกาศขาย นายดำจึงได้ติดต่อนายแดงเจรจาขอซื้อ นายแดงตกลงขายให้ในราคาสามล้านบาท เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท
นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์ จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ ในเย็นวันนั้น
ต่อมาเมื่อถึงวันนัดทำสัญญาและโอนทะเบียนนายดำไปหานายแดงที่บ้านเพื่อจะรับนายแดงไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกันจะดำเนินการจดทะเบียนโอนให้เรียบร้อย แต่นายแดงกลับไม่ยอมโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายดำ ปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินแปลงนี้กับนายดำแต่อย่างใด
นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน
มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
วินิจฉัย
จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวจะเห็นได้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 วรรคแรก
แต่ถ้าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 456 วรรคสองนั้น จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
หลักเกณฑ์การพิจารณา ต้องดูว่าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่ ถ้าไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายก็ตกเป็นโมฆะ คู่สัญญาจะฟ้องร้องให้บังคับตามสัญญาดังกล่าวไม่ได้ แต่ถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำหนังสือและจดทะเบียนกันในภายหลังก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อสามารถฟ้องบังคับให้ผู้จะขายไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนได้
กรณีตามอุทาหรณ์ นายแดงตกลงขายที่ดินริมทะเลให้ในราคาสามล้านบาท เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้ ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์ จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ ในเย็นวันนั้น ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปในขณะทำสัญญาซื้อขายแต่มีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลัง
ส่วนประเด็นที่ว่าจะฟ้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ทั้งมีใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นเป็นหลักฐานที่เป็นหนังสือ จึงใช้ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ดังนั้นเมื่อนายแดงผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนที่ดินแปลงนั้นให้นายดำ และปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินนี้กับนายดำแต่อย่างใด นายดำจึงฟ้องร้องให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ ตามมาตรา 456 วรรคสอง
สรุป นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ ตามมาตรา 456 วรรคสอง สัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย