Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  3  ข้อ

ข้อ  1  นายดำไปเที่ยวทะเลเห็นที่ดินริมทะเลของนายแดงประกาศขาย  นายดำจึงได้ติดต่อนายแดงเจรจาขอซื้อ  นายแดงตกลงขายให้ในราคาสามล้านบาท  เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท

นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์  จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน  เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ  ในเย็นวันนั้น

Advertisement

ต่อมาเมื่อถึงวันนัดทำสัญญาและโอนทะเบียนนายดำไปหานายแดงที่บ้านเพื่อจะรับนายแดงไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกันจะดำเนินการจดทะเบียนโอนให้เรียบร้อย  แต่นายแดงกลับไม่ยอมโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายดำ  ปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินแปลงนี้กับนายดำแต่อย่างใด

นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด  และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน

 ธงคำตอบ

มาตรา  456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ  วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  หรือได้วางประจำไว้  หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้  ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท  หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

วินิจฉัย

จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวจะเห็นได้ว่า  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ  ตามมาตรา  456  วรรคแรก

แต่ถ้าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์  ตามมาตรา  456  วรรคสองนั้น  จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด  หรือวางมัดจำ  หรือชำระหนี้บางส่วน  จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

หลักเกณฑ์การพิจารณา  ต้องดูว่าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่  ถ้าไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด  เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาซื้อขายก็ตกเป็นโมฆะ  คู่สัญญาจะฟ้องร้องให้บังคับตามสัญญาดังกล่าวไม่ได้  แต่ถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำหนังสือและจดทะเบียนกันในภายหลังก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  ผู้ซื้อสามารถฟ้องบังคับให้ผู้จะขายไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนได้

กรณีตามอุทาหรณ์  นายแดงตกลงขายที่ดินริมทะเลให้ในราคาสามล้านบาท  เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท  นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้  ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์  จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน  เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ  ในเย็นวันนั้น  ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  เพราะคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปในขณะทำสัญญาซื้อขายแต่มีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลัง

ส่วนประเด็นที่ว่าจะฟ้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่  เห็นว่า  กรณีดังกล่าวนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว  ทั้งมีใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นเป็นหลักฐานที่เป็นหนังสือ  จึงใช้ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้  ดังนั้นเมื่อนายแดงผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนที่ดินแปลงนั้นให้นายดำ  และปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินนี้กับนายดำแต่อย่างใด  นายดำจึงฟ้องร้องให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้  ตามมาตรา  456  วรรคสอง

สรุป  นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้  ตามมาตรา  456  วรรคสอง  สัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

Advertisement

อดทนและมีวินัยในการอ่านหนังสือ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณ

error: Content is protected !!

Log in with your credentials

Forgot your details?