LAW2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้ 1/2553

Advertisement

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2553
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อ

ข้อ 1 นายจันทร์ได้บอกขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา 5 ล้านบาท นายอังคารตกลงซื้อ 
นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารพร้องกับรับชำระราคา นายอังคารอยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้ 6 เดือน นายพุธอยากได้ที่แปลงนี้และได้ติดต่อขอซื้อจากนายจันทร์ในราคา 10 ล้านบาท นายจันทร์ขอให้นายพุธไปพบที่สำนักงานที่ดินทั้งคู่ได้มาที่สำนักงานที่ดิน และทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงนี้ในราคา 10 ล้านบาท 
พร้อมกับยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธินิติกรรมต่อเจ้าพนักงานที่ดิน นายอังคารทราบข่าวและมายื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าตนได้ซื้อไว้ อยู่ก่อน ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินอย่ารับจดทะเบียน นายพุธขอให้นายจันทร์ไปตกลงกับนายอังคารให้เรียบร้อยก่อนแล้วค่อยมาจด ทะเบียนกันให้และทั้งคู่ยื่นคำขอถอนคำขอจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมากถึง 20 ล้านบาท 

นายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายอังคาร และมาขอให้นายอังคารคืนที่แปลงนี้ นายอังคารไม่ยอมคืน นายจันทร์ยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่แปลงนี้ ส่วนนายพุธก็มาขอให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่แปลงนี้ แต่นายจันทร์ก็ไม่ยอมดังนี้ ถ้านายอังคารมาถามท่านว่า คดีนี้ตนจะมีทางต่อสู้ให้ชนะคดีได้หรือไม่ และนายพุธก็มาถามท่านเช่นเดียวกันว่า นายพุธจะเรียกร้องให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้ตนได้หรือไม่ ท่านจะให้คำตอบนายอังคารกับนายพุธอย่างไร เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

Advertisement

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

วินิจฉัย

โดย หลัก การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก

ตามอุทาหรณ์ สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ด ขาดในอสังหาริมทรัพย์ เพราะคู่สัญญาได้ตกลงซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว โดยไม่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกันในภายหน้า เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก แต่อย่างไรก็ตามที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) นั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อนายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารแล้ว ถือว่านายจันทร์สละสิทธิครอบครองด้วยการส่งมอบตามมาตรา 1377 ประกอบมาตรา 1378 นายอังคารจึงได้สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนี้ ดังนั้น การที่นายจันทร์ยื่นฟ้องต่อศาลขอให้ขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่แปลงนี้ นายอังคารย่อมสามารถยกข้อต่อสู้กับนายจันทร์ได้ว่าตนได้ที่ดินแปลงนี้โดยทาง สิทธิครอบครองแล้ว

ส่วนในกรณีสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับ นายพุธก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เพราะคู่สัญญาได้ตกลงซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้วโดยไม่มีเจตนาจะไปจด ทะเบียนโอนกันในภายหน้า เมื่อได้ความว่าคู่สัญญาได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังไม่ได้ รับจดทะเบียนให้ ดังนั้นสัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ซึ่งถือว่าไม่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินกัน ดังนั้น นายพุธจะเรียกร้องให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่ตนไม่ได้

สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำตอบแก่นายอังคารกับนายพุธตามที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น

Advertisement