LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย ฯลฯ

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งนำบ้านและที่ดินไปเสนอขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท นายสองก็อยากได้แต่ไม่มีเงินสดครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งและนายสองจึงตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชำระราคาได้เป็นเวลา 10 เดือน เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อครบนายหนึ่งก็จะไปทำการโอนให้แก่นายสอง เมื่อเวลาผ่านไป 5 เดือน นายสามเห็นบ้านและที่ดินแปลงดังกล่าวอยากได้เมื่อรู้ว่านายหนึ่งเป็นเจ้าของจึงเสนอซื้อราคา 2 ล้านบาท โดยไม่ทราบเลยว่านายหนึ่งทำสัญญาขายให้แก่นายสองไปแล้วในราคา 1 ล้าน และมีการชำระราคามาได้ 5 เดือนแล้ว นายหนึ่งและนายสามไปทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินโดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนชำระราคาส่งมอบทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกันเรียบร้อย

1)      สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด มีผลในทางกฎหมายอย่างไร

2)      นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแฟงและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ”

วินิจฉัย

“สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่

“สัญญาจะซื้อขาย” คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 455

ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กำหนดแบบไว้แต่อย่างใดเพียงแต่ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้คือ

  1. จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
  2. มีการวางประจำ (มัดจำ) ไว้ หรือ
  3. มีการชำระหนี้บางส่วน

1)      สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญาซื้อขายประเภทใดมีผลในทางกฎหมายอย่างไร แยกพิจารณาได้ดังนี้

  1. สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งนำบ้านและที่ดินไปเสนอขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท โดยนายหนึ่งและนายสองตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชำระได้เป็นเวลา 10 เดือน เดือนละ 1 แสนบาทเมื่อครบนายหนึ่งก็จะไปทำการโอนให้แก่นายสองนั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขาย (จะซื้อจะขาย) อสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันเมื่อได้ไปกระทำตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง และสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวถือเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ แม้จะตกลงกันด้วยวาจา เพราะในทางกฎหมายนั้น สัญญาจะซื้อฺขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบแต่อย่างใด

  1. สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสาม

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งและนายสามได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น ทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทำตามแบบพิธีใด ๆ ในภายหน้า ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสามจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อคู่กรณีได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์ เพราะปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา 456 วรรคแรก

2)      นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้หรือไม่ เห็นว่า ตามอุทาหรณ์ สัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองนั้น แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายหนึ่ง

ซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม สัญญาจะซื้อขายดังกลาวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และเมื่อตามข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา 456 วรรคสอง คือ ได้มีการชำระหนี้บางส่วนโดยนายสองได้ชำระราคามาได้ 5 เดือน เป็นเงิน 5 แสนบาทแล้ว ดังนั้น เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญาได้นำบ้านและที่ดินไปขายให้แก่นายสาม นายสองจึงสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้

สรุป

1) สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขายและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ส่วนสัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสามเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเช่นกัน

2) นายสองสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้

 

ข้อ 2. ห้าเป็นพ่อค้าขายสินค้าประเภทรองเท้าใช้แล้วจากตลาดโรงเกลือ หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงทุกคู่ 50 บาท แต่ถ้าซื้อ 3 คู่คิดเพียง 100 บาท หกเลือกซื้อสินค้าไปได้ 3 คู่ ปรากฏว่าเมื่อถึงบ้านเช็ดทำความสะอาด ปรากฏสีลอก ตะเข็บหลุด หกจะฟ้องห้าว่ารองเท้าชำรุดบกพร่องได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 472 “ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใด อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่”

มาตรา 473 “ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ

(1)     ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน

(2)     ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน

(3)     ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด”

วินิจฉัย

ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ขายตามมาตรา 472 นั้น ผู้ขายต้องรับผิดถ้าทรัพย์สินที่ขายชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมอย่างใดอย่างหนึ่งและต้องเกิดขึ้นก่อนที่กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อ

อย่างไรก็ดี ผู้ขายก็ไม่จำต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องนั้น หากเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 473 เช่น ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้น หากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน เป็นต้น

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่หกซื้อรองฟ้า 3 คู่ จากร้านของห้า และเมื่อถึงบ้านหกเช็ดทำความสะอาดรองเท้า ปรากฏว่าสีลอก ตะเข็บหลุดนั้น ย่อมถือว่ารองเท้าที่ตกลงซื้อขายกันนั้นมีความชำรุดบกพร่องเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ ซึ่งโดยหลัก ห้าผู้ขายจะต้องรับผิดต่อหกผู้ซื้อตามมาตรา 472

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ห้าเป็นพ่อค้าขายสินค้าประเภทรองเท้าใช้แล้วจากตลาดโรงเกลือ หกในฐานะวิญญูชนย่อมทราบดีว่าเป็นของใช้แล้ว และหกก็เลือกด้วยตนเอง ราคาคู่ละ 50 บาท 3 คู่ ตกคู่ละไม่ถึง 50 บาท ย่อมมีโอกาสชำรุดได้อย่างมาก จึงเป็นกรณีที่หกผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน จึงเข้าข้อยกเว้นที่ห้าผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องตามมาตรา 473 (1) ดังนั้น หกจึงไม่สามารถฟ้องห้าให้รับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นได้

สรุป

หกจะฟ้องห้าว่ารองเท้าชำรุดบกพร่องไม่ได้

 

ข้อ 3. เจ็ดนำบ้านและที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท ไปทำเป็นหนังสือจดทะเบียนขายฝากแปดไว้ในราคา 1 ล้านบาท มีกำหนดไถ่คืนภายในเวลา 1 ปี ในราคาเดิมบวกประโยชน์ 15 เปอร์เซ็นต์ หลังจากรับซื้อฝากไว้แล้ว บ้านดังกล่าวปลูกสร้างที่จังหวัดเชียงรายในเขตเกิดแผ่นดินไหว เกิดถล่มทลายทั้งหลัง เหลือแต่เพียงที่ดินเท่านั้น เมื่อเจ็ดมาใช้สิทธิไถ่ดิน

1)      เจ็ดจะไม่ไถ่คืนได้หรือไม่

2)      ถ้าไถ่คืนจะเรียกค่าสินไหมทดแทนราคาบ้านจากแปดได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 491 “อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”

มาตรา 501 “ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าต้องส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาไถ่ แต่ถ้าหากว่าทรัพย์สินนั้นถูกทำลายหรือทำให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน”

วินิจฉัย กรณีตามอุทาหรณ์ วินิจฉัยได้ดังนี้ คือ

1)      ตามกฎหมาย สัญญาขายฝากนั้น คือ สัญญาซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่งเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ ซึ่งสิทธิในการไถ่นี้ เป็นสิทธิหรืออำนาจของผู้ขายหรือเจ้าของเดิมที่จะใช้สิทธิในการไถ่คืนหรือไม่ก็ได้ (มาตรา 491)

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เจ็ดนำบ้านและที่ดินไปทำเป็นหนังสือจดทะเบียนขายฝากไว้กับแปด โดยมีกำหนดไถ่คืนภายในเวลา 1 ปีนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า หลังจากที่แปดรับซื้อฝากบ้านและที่ดินไว้แล้ว บ้านดังกล่าวซึ่งปลูกสร้างที่จังหวัดเชียงรายในเขตเกิดแผ่นดินไหว เกิดถล่มทลายทั้งหลัง เหลือแต่เพียงที่ดินเท่านั้น ดังนี้ เมื่อสิทธิในการไถ่เป็นสิทธิหรืออำนาจของเจ็ดเจ้าของเดิม เจ็ดย่อมที่จะเลือกไม่ไถ่บ้านและที่ดินคืนได้ตามมาตรา 491

2) ตามบทบัญญัติมาตรา 501 ได้กำหนดหน้าที่ของผู้ซื้อฝากเอาไว้ว่า ผู้ซื้อฝากจะต้องสงวนรักษาทรัพย์สินที่ซื้อฝากอย่างวิญญูชนทั่วไปจะพึงสงวนรักษาและใช้ทรัพย์สินของตน และต้องส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาไถ่ ถ้าหากว่าทรัพย์สินนั้นถูกทำลายหรือทำให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากก็จะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่บ้านที่ขายฝากได้เกิดถล่มทลายลงทั้งหลังนั้น เป็นเพราะบ้านหลังดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดเชียงรายซึ่งเป็นเขตแผ่นดินไหว หาได้เกิดจากความผิดของแปดผู้ซื้อฝากแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นโดยจะโทษแปดผู้มีหน้าที่รับไถ่มิได้ และมิใช่ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของแปดแต่เกิดจากภัยธรรมชาติและเป็นเหตุพ้นวิสัย ดังนั้น ถ้าเจ็ดจะไถ่บ้านและที่ดินคืน เจ็ดจะเรียกค่าสินไหมทดแทนราคาบ้านจากแปดตามมาตรา 501 ไม่ได้

สรุป

1) เจ็ดจะไม่ไถ่บ้านและที่ดินคืนได้

2) ถ้าเจ็ดจะไถ่บ้านและที่ดินคืน เจ็ดจะเรียกค่าสินไหมทดแทนราคาบ้านจากแปดไม่ได้