LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556

Advertisement

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2005 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย ฯลฯ

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งนำบ้านและที่ดินไปเสนอขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท นายสองก็อยากได้แต่ไม่มีเงินสดครบ 1 ล้านบาท นายหนึ่งและนายสองจึงตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชำระราคาได้เป็นเวลา 10 เดือน เดือนละ 1 แสนบาท เมื่อครบนายหนึ่งก็จะไปทำการโอนให้แก่นายสอง เมื่อเวลาผ่านไป 5 เดือน นายสามเห็นบ้านและที่ดินแปลงดังกล่าวอยากได้เมื่อรู้ว่านายหนึ่งเป็นเจ้าของจึงเสนอซื้อราคา 2 ล้านบาท โดยไม่ทราบเลยว่านายหนึ่งทำสัญญาขายให้แก่นายสองไปแล้วในราคา 1 ล้าน และมีการชำระราคามาได้ 5 เดือนแล้ว นายหนึ่งและนายสามไปทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินโดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนชำระราคาส่งมอบทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกันเรียบร้อย

Advertisement

1)      สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด มีผลในทางกฎหมายอย่างไร

2)      นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแฟงและพาณิชย์

มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ”

วินิจฉัย

“สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่

“สัญญาจะซื้อขาย” คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง

และสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 455

ส่วนสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นกฎหมายมิได้กำหนดแบบไว้แต่อย่างใดเพียงแต่ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่จะมีการฟ้องร้องบังคับคดีกัน จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้คือ

  1. จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
  2. มีการวางประจำ (มัดจำ) ไว้ หรือ
  3. มีการชำระหนี้บางส่วน

1)      สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง นายหนึ่งและนายสาม เป็นสัญญาซื้อขายประเภทใดมีผลในทางกฎหมายอย่างไร แยกพิจารณาได้ดังนี้

  1. สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสอง

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งนำบ้านและที่ดินไปเสนอขายให้นายสองในราคา 1 ล้านบาท โดยนายหนึ่งและนายสองตกลงกันว่าให้นายสองผ่อนชำระได้เป็นเวลา 10 เดือน เดือนละ 1 แสนบาทเมื่อครบนายหนึ่งก็จะไปทำการโอนให้แก่นายสองนั้น กรณีเช่นนี้ถือว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขาย (จะซื้อจะขาย) อสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสัญญาที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันเมื่อได้ไปกระทำตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือ เมื่อได้ไปทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง และสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวถือเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ แม้จะตกลงกันด้วยวาจา เพราะในทางกฎหมายนั้น สัญญาจะซื้อฺขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบแต่อย่างใด

  1. สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสาม

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งและนายสามได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น ทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทำตามแบบพิธีใด ๆ ในภายหน้า ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสามจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อคู่กรณีได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์ เพราะปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา 456 วรรคแรก

2)      นายสองจะฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้หรือไม่ เห็นว่า ตามอุทาหรณ์ สัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างนายหนึ่งและนายสองนั้น แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนายหนึ่ง

ซึ่งเป็นฝ่ายที่จะต้องรับผิดก็ตาม สัญญาจะซื้อขายดังกลาวก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และเมื่อตามข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามมาตรา 456 วรรคสอง คือ ได้มีการชำระหนี้บางส่วนโดยนายสองได้ชำระราคามาได้ 5 เดือน เป็นเงิน 5 แสนบาทแล้ว ดังนั้น เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญาได้นำบ้านและที่ดินไปขายให้แก่นายสาม นายสองจึงสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้

สรุป

1) สัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อขายและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ส่วนสัญญาซื้อขายระหว่างนายหนึ่งและนายสามเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเช่นกัน

2) นายสองสามารถฟ้องนายหนึ่งว่าผิดสัญญาได้

 

Advertisement