การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ใน พ.ศ. 2558 นายหนึ่ง ถึงแก่ความตาย นายสองทายาทจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและได้ครอบครองที่ดินนั้นตลอดมา ขณะนี้นายสองตกลงขายที่ดินให้แก่นายสาม ดังนี้ อยากทราบว่านายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่ นายสามได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่ รัฐมนตรีประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านเเห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคห้า และวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือ รับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่านายหนึ่งเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายหนึ่งจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า นายหนึ่งถึงแก่ความตายและนายสองทายาทได้จดทะเบียนรับมรดก ที่ดินและครอบครองที่ดินนั้นตลอดมา กรณีเช่นนี้ นายสองย่อมสามารถทําได้ เพราะการตกทอดทางมรดกนั้น ถือเป็นข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
แต่อย่างไรก็ตาม แม้นายสองจะสามารถรับโอนมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากนายหนึ่งได้ แต่นายสองก็ต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปี ต่อจากนายหนึ่งด้วย ดังนั้น เมื่อขณะนี้ ยังไม่พ้นกําหนดเวลาห้ามโอน นายสองจึงจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวล กฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า
สรุป
นายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้
ข้อ 2. นายสิงหาเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ใน พ.ศ. 2545 นายสิงหาได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยาแทนหนี้เงินที่ค้างชําระโดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ให้นายกันยา นายกันยาครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2552 นายกันยาถึงแก่ ความตาย นายตุลาบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของนายกันยาเข้าครอบครองและ ทําประโยชน์ตลอดมา ขณะนี้นายตุลาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่านายตุลาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะด้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสิงหาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยา โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมี โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินที่ใช้หนี้ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497)
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2552 นายกันยาถึงแก่ความตาย และนายตุลาบุตรโดยชอบด้วย กฎหมายของนายกันยาได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ดังนี้ นายตุลาซึ่งเป็นทายาทย่อมมีสิทธิ เช่นเดียวกับนายกันยา คือ เป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
และในขณะนี้นายตุลาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการ เพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายตุลาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายตุลาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายตุลาจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายตุลามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐาน การแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายตุลาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายตุลาจึงไม่สามารถขอออกโฉนด ที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
นายตุลาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นายเอกและนายโทมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในโฉนดที่ดินสองแปลงโดยที่ดินทั้งสองแปลงมีเนื้อที่ติดต่อกัน ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลาส่วนนายเอกและนายโทมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ นายเอก กับนายโทตกลงกันว่าจะรวมที่ดินทั้งสองแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน นายเอกและนายโทจึงนํา เอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปที่ สํานักงานที่ดินจังหวัดสงขลาดําเนินการจดทะเบียนรวมที่ดินให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 72 ดังกล่าว ข้างต้น แม้ที่ดินที่นายเอกและนายโทจะรวมเข้าด้วยกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าว จะไม่ต้องมีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันนั้น บทบัญญัติ มาตรา 79 ให้นํามาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วย หลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้ นายเอกและนายโทจะต้องยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสงขลาเท่านั้นตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71
สรุป
พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้