LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 1/2549

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2549

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ  ข้อละ  25  คะแนน

ข้อ  1  นายพิชัยกับนายเพชรได้ทำสัญญากันเอง  โดยนายพิชัยอนุญาตให้นายเพชรสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยในที่ดินของนายพิชัยได้ตลอดชีวิตของนายเพชร  หลังจากนายเพชรสร้างเรือนไม้สักอยู่ในที่ดินดังกล่าวได้  5  ปี  นายพิชัยถึงแก่ความตาย  นายพิชิตบุตรของนายพิชัยได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่รับมรดกที่ดินและเรือนไม้สักดังกล่าว  โดยนายพิชิตไม่รู้เรื่องสัญญาระหว่างนายพิชัยกับนายเพชรมาก่อน  หลังจากนั้นนายพิชิตแจ้งให้นายเพชรออกไปจากที่ดินและเรือนไม้สักหลังนั้น   นายเพชรจึงอ้างสัญญาที่นายพิชัยทำไว้กับนายเพชร

แต่นายพิชิตต่อสู้ว่าสัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  จึงไม่ผูกพันนายพิชิตผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและเรือนไม้สักมาโดยสุจริต  ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า

ก.      สัญญาระหว่างนายพิชัยกับนายเพชรมีผลผูกพันนายพิชิตหรือไม่  เพราะเหตุใด

ข.      ระหว่างนายพิชิตกับนายเพชร  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในเรือนไม้สักดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

สัญญาที่นายพิชัยอนุญาตให้นายเพชรสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยในที่ดินของนายพิชัยได้ตลอดชีวิตของนายเพชร  และนายเพชรสร้างเรือนไม้สักอยู่ในที่ดินดังกล่าว  เป็นกรณีที่นายเพชรได้สิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนายพิชัย  อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  ตามมาตรา  1299  วรรคหนึ่ง  แต่เนื่องจากนิติกรรมฉบับนี้ไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  นิติกรรมจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  แต่ยังมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ

สำหรับประเด็นที่นายเพชรสร้างเรือนไม้สักในที่ดินของนายพิชัย  โดยอาศัยสิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญานั้น  นายเพชรจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของนายพิชัย  และได้อาศัยสิทธินั้นสร้างโรงเรือนในที่ดินของนายพิชัย  เรือนไม้สักจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน  ตามมาตรา  146 นายเพชรจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในเรือนไม้สักที่ตนสร้างขึ้น  ส่วนนายพิชัยไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนไม้สักดังกล่าว

หลังจากนายเพชรสร้างเรือนไม้สักอยู่ในที่ดินดังกล่าวได้  5  ปี  นายพิชัยถึงแก่ความตาย  นายพิชิตบุตรของนายพิชัยได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่รับมรดกที่ดินและเรือนไม้สักดังกล่าว  นายพิชิตจึงเป็นผู้สืบสิทธิของนายพิชัยเจ้ามรดก  ซึ่งต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของเจ้ามรดก  ดังนั้น

ก  สัญญาระหว่างนายพิชัยกับนายเพชรย่อมมีผลผูกพันถึงนายพิชิตด้วย  แม้สัญญาดังกล่าวจะไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม  เพราะสัญญาดังกล่าวยังมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ  รวมถึงทายาทผู้สืบสิทธิของเจ้ามรดกด้วย  ตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

ข  นายเพชรมีกรรมสิทธิ์ในเรือนไม้สักดีกว่านายพิชิต  เพราะเรือนไม้สักไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน  นายพิชัยบิดาของนายพิชิตจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนไม้สัก  ดังนั้นนายพิชิตจึงไม่มีสิทธิจดทะเบียนรับมรดกเรือนไม้สักดังกล่าวตามกฎหมาย  ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน