การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 นายแก้วกับนายขวดทำสัญญากันด้วยวาจาให้นายขวดมีสิทธิเก็บกินบนที่ดินของนายแก้วเป็นเวลา 5 ปี เมื่อนายขวดเข้ามาใช้สิทธิเก็บกินได้ 3 ปี นายแก้วขายที่ดินให้นายถ้วย นายถ้วยต้องการทำประโยชน์ในที่ดินด้วยตนเอง จึงไม่ยอมให้นายขวดมาใช้สิทธิเก็บกินบนที่ดินอีก ดังนี้ นายขวดจะอ้างสิทธิเก็บกินบนที่ดินแปลงนี้ อีก 2 ปี ขึ้นต่อสู้ได้หรือไม่ นายถ้วยจะต้องยอมให้นายขวดใช้สิทธิเก็บกินจนครบ 5 ปี หรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคแรก ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วินิจฉัย
ตามกฎหมาย การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น จะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งถ้าฝ่าฝืนจะมีผลเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ใช้กล่าวอ้างได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1299 วรรคแรก)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายแก้วกับนายขวดทำสัญญากันด้วยวาจา ให้นายขวดมีสิทธิเก็บกินบนที่ดินของนายแก้วเป็นเวลา 5 ปีนั้น ถือว่านายขวดเป็นผู้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สิทธิการได้มาดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ แต่มีผลผูกพันเป็นบุคคลสิทธิระหว่างนายแก้วกับนายขวดเท่านั้น ดังนั้น เมื่อต่อมานายแก้วขายที่ดินให้นายถ้วย นายถ้วยจึงไม่ต้องผูกพันในข้อตกลงที่นายแก้วมีต่อนายขวด และนายขวดไม่สามารถอ้างการได้สิทธิเก็บกินบนที่ดินขึ้นต่อสู้กับนายถ้วยได้ นายถ้วยจึงไม่ต้องให้นายขวดใช้เก็บกินบนที่ดินนั้นต่อไปแต่อย่างใด
สรุป นายถ้วยไม่ต้องให้นายขวดใช้สิทธิเก็บกินจนครบ 5 ปี
ข้อ 2 นายดำปลูกบ้านหลังหนึ่งลงในที่ดินของตนเอง โดยก่อนปลูกสร้างได้ขอรังวัดสอบเขตที่ดินแล้ว แต่หลังจากปลูกเสร็จพบว่าระเบียงบ้านชั้นบนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายขาวที่อยู่ติดกันเป็นระยะ 50 เซนติเมตร ตลอดแนวของระเบียงบ้าน ดังนี้ การปลูกสร้างรุกล้ำของนายดำสุจริตหรือไม่ หากนายขาวจะให้นายดำรื้อถอนระเบียงบ้านส่วนที่รุกล้ำ นายดำจะต้องปฏิบัติตามหรือไม่ จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายดำปลูกบ้านลงบนที่ดินของตนเอง โดยก่อนปลูกสร้างได้ขอรังวัดสอบเขตแล้ว แต่เมื่อปลูกสร้างเสร็จพบว่าระเบียงบ้านชั้นบนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายขาวที่อยู่ติดกันเป็นระยะ 50 เซนติเมตร ถือว่าเป็นกรณีที่นายดำได้สร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตามมาตรา 1312 วรรคแรก ดังนั้น นายดำย่อมได้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนที่ปลูกสร้างรวมถึงส่วนที่รุกล้ำด้วย หากนายขาวจะให้นายดำรื้อถอนระเบียงบ้านที่รุกล้ำ นายดำไม่ต้องปฏิบัติตามได้ แต่นายดำจะต้องจ่ายเงินให้แก่นายขาวเป็นค่าใช้ที่ดิน และนายขาวต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม และหากต่อไปโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำสลายไปทั้งหมด นายขาวสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมเสียก็ได้
สรุป การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำของนายดำเป็นการกระทำโดยสุจริต หากนายขาวจะให้นายดำรื้อถอนระเบียงบ้านส่วนที่รุกล้ำ นายดำไม่จำต้องปฏิบัติตามแต่นายดำจะต้องจ่ายเงินให้แก่นายขาวเป็นค่าใช้ที่ดิน
ข้อ 3 นายกล้าทำสัญญาขายที่ดิน น.ส.3 ของตนให้กับนายเข้ม โดยเป็นการทำสัญญาซื้อขายกันเองและมีการชำระราคาที่ดินให้นายกล้าครบถ้วน และนายกล้าก็ส่งมอบที่ดินให้นายเข้มแล้ว หลังจากนายเข้มสร้างบ้านอยู่ในที่ดินนั้นติดต่อกันได้ห้าปี นายกล้าถึงแก่ความตาย นายแก้วบุตรของนายกล้าได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงนั้น แล้วแจ้งให้นายเข้มย้ายออกไปจากที่ดินนั้น แต่นายเข้มอ้างว่าที่ดินเป็นของตน และไม่ยอมย้ายออกไป ต่อจากนั้นอีก 4 เดือน นายแก้วจึงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากนายเข้ม ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า ระหว่างนายแก้วกับนายเข้ม ผู้ใดมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน และนายเข้มต้องออกไปจากที่ดินนั้นหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
มาตรา 1377 วรรคหนึ่ง ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสิ้นสุดลง
มาตรา 1378 การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้น ย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายกล้าทำสัญญาขายที่ดิน น.ส.3 ของตนให้กับนายเข้ม โดยเป็นการทำสัญญาซื้อขายกันเองนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายกล้ากับนายเข้มย่อมตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดิน น.ส.3 ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองและการซื้อขายดังกล่าวได้มีการชำระราคาครบถ้วนและได้มีการส่งมอบที่ดินให้แก่นายเข้มผู้ซื้อแล้ว การครอบครองที่ดินของนายกล้าผู้ขายจึงสิ้นสุดลงตามมาตรา 1377 วรรคแรก เพราะนายกล้าได้สละเจตนาครอบครองและไม่ได้ยึดถือที่ดินนั้นต่อไปแล้ว ส่วนนายเข้มก็ได้ซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินนั้นแล้วโดยการส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองตามมาตรา 1378 และนายเข้มได้เข้ายึดถือที่ดินนั้นด้วยเจตนายึดถือเพื่อตนในฐานะเจ้าของตามมาตรา 1367
แต่ต่อมาอีก 5 ปี เมื่อนายกล้าถึงแก่ความตาย ดังนี้ แม้นายแก้วบุตรของนายกล้าจะได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินนั้นแล้วแจ้งให้นายเข้มย้ายออกไปจากที่ดินนั้น นายเข้มก็ไม่ต้องย้ายออกไปจากที่ดินนั้นตามที่นายแก้วต้องการ เพราะนายเข้มเป็นผู้มีสิทธิครอบครองเหนือที่ดินนั้นดีกว่านายแก้ว เนื่องจากนายแก้วผู้รับมรดกไม่มีสิทธิดีกว่านายกล้าเจ้ามรดกตามหลักที่ว่า “ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน” นั่นเอง
สรุป นายเข้มมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่านายแก้ว และนายเข้มไม่ต้องย้ายออกไปจากที่ดินนั้น
ข้อ 4 นายแห้วเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งอยู่ติดกับทางสาธารณะซึ่งเป็นทางดินลูกรังกว้างสองเมตรครึ่ง นายแห้วจึงได้ใช้ทางผ่านที่ดินของนายมัน โดยทำเป็นถนนลาดยางกว้างสามเมตรเพื่อใช้รถปิ๊กอัพผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของตนกับถนนพหลโยธินซึ่งสะดวกกว่า หลังจากนายแห้วใช้ทางผ่านที่ดินของนายมันติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปี โดยนายมันไม่รู้เรื่องแต่อย่างใด ต่อมานายแห้วได้สร้างโรงงานในที่ดินของตน ทำให้ต้องใช้รถยนต์บรรทุกสิบล้อผ่านเข้าออกเพื่อขนส่งสินค้าวันละหลายเที่ยว นายแห้วจึงเปลี่ยนจากถนนลาดยางเป็นถนนคอนกรีตกว้างหกเมตร หลังจากนั้น นายมันรู้เรื่องจึงมาปรึกษาท่าน เพราะไม่ต้องการให้นายแห้วใช้ถนนนั้นผ่านที่ดินของตน ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายแห้วกับนายมันมีสิทธิและหน้าที่เหนือที่ดินแปลงดังกล่าวอย่างไร จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ หรือในสามยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายแห้วได้ใช้ทางผ่านที่ดินของนายมัน โดยทำเป็นถนนลาดยางกว้าง 3 เมตร ผ่านที่ดินของนายมันเพื่อใช้รถปิ๊กอัพผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของนายแห้วกับถนนพหลโยธิน โดยนายมันไม่รู้เรื่องติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้ว ย่อมถือว่านายแห้วได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของนายมันโดยอายุความปรปักษ์ คือการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ ตามมาตรา 1387, 1401 และมาตรา 1382
ต่อมาการที่นายแห้วได้สร้างโรงงานในที่ดินของตน และต้องการใช้รถยนต์บรรทุกสิบล้อผ่านเข้าออกเพื่อขนส่งสินค้าวันละหลายเที่ยว นายแห้วจึงเปลี่ยนจากถนนลาดยางเป็นถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตรนั้น การกระทำดังกล่าวของนายแห้วเป็นเรื่องที่เจ้าของสามยทรัพย์ทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ดังนั้น นายแห้วจะกระทำไม่ได้ตามมาตรา 1388
สรุป นายแห้วได้ภาระจำยอมเป็นถนนลาดยางกว้าง 3 เมตร ผ่านที่ดินของนายมันแล้ว และนายมันจะห้ามนายแห้วไม่ให้ใช้ทางภาระจำยอมนั้นไม่ได้ แต่นายแห้วจะเปลี่ยนถนนลาดยางซึ่งเดิมกว้าง 3 เมตรเป็นถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตรไม่ได้
