LAW2011 (LA 211),(LW 303) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยตัวแทน นายหน้า S/2548

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2548

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2011 (LA 211),(LW 303)

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยตัวแทน นายหน้า

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

ข้อ  1  นาย    มอบให้นาย    ไปซื้อที่ดินโดยมีหลักฐานการตั้งตัวแทนเป็นหนังสือ  นาย   ไปซื้อที่ดินของนาย    โดยนาย    ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนาย    ต่อมานาย    ผิดสัญญา  นาย    จะฟ้องนาย    ให้โอนที่ดินให้ได้หรือไม่  กรณีหนึ่ง

อีกกรณีหนึ่งจากกรณีข้างต้น  หากนาย    มอบหมายนาย    ให้ไปซื้อที่ดินแต่สั่งด้วยปากเปล่า  แล้วให้นำเงินไปวางประจำไว้  นาย    เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนาย    ดังนี้  หากนาย    ผิดสัญญาไม่โอนที่ดินให้นาย    นาย  ก จะฟ้องนาย    ให้โอนที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่อย่างไร  ให้ท่านวินิจฉัยพร้อมทั้งยกหลักกฎหมายประกอบด้วยทั้งสองกรณี

ธงคำตอบ

มาตรา  798  กิจการอันใดท่านบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องทำเป็นหนังสือ  การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย

กิจการอันใดท่านบังคับไว้ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ  การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย

วินิจฉัย

กรรีแรก  นาย    มอบหมายให้นาย    ไปซื้อที่ดินโดยมีหลักฐานการตั้งตัวแทนเป็นหนังสือ  และนาย    ตัวแทนได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับนาย    นาย    ฟ้องนาย    ได้  เพราะการมอบหมายมีหลักฐานเป็นหนังสือตามมาตรา  798  ทำให้ผูกพันต่อกันระหว่างนาย    กับนาย    ถือว่ามีนิติสัมพันธ์ต่อกันตามกฎหมาย

ส่วนกรณีที่สอง  หากนาย    มอบหมายให้นาย    ไปซื้อที่ดินด้วยปากเปล่า  แต่ให้นำเงินไปวางประจำไว้  และนาย    ก็เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนาย    ดังนี้  นาย    ก็ฟ้องนาย    ได้เช่นกัน  เพราะกรณีที่  2  นี้  เป็นเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา  798  ที่จะต้องทำเป็นหนังสือ  หรือมีหลักฐานการตั้งตัวแทนเป็นหนังสอแต่เพียงอย่างเดียว  อาจจะใช้วิธี

(1) วางประจำ (วางมัดจำ)  หรือ

(2) ชำระหนี้บางส่วนก็ได้  (ทั้งนี้ตามมาตรา  456  วรรคสอง) 

ดังนั้น  นาย    จึงฟ้องนาย    ได้  ถือว่ามีหลักฐานครบถ้วนโดยวิธีวางประจำแล้ว  หากเลือกใช้วิธีวางประจำไว้  แม้การตั้งตัวแทนจะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ระหว่างนาย    กับนาย    เพราะกรณีนี้ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา  798

สรุป  นาย    สามารถฟ้องบังคับนาย    ให้โอนที่ดินได้ทั้งสองกรณี

ข้อ  2  นาย    ซื้อที่ดินของนาย    ความจริงนาย    ซื้อแทนนาย    ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายขณะที่จะเซ็นสัญญาต่อกันนาย    ไปรู้มาแล้วว่านาย    เป็นเพียงตัวแทน  โดยความจริงนาย    เป็นผู้ซื้อแต่นาย    เป็นผู้ลงชื่อในสัญญาจะซื้อจะขาย  ดังนี้ตามปัญหาให้ท่านวินิจฉัยว่าน่าจะเป็นข้อกฎหมายเรื่องใด

ธงคำตอบ

มาตรา  797  อันว่าสัญญาตัวแทนนั้น  คือสัญญาซึ่งให้บุคคลคนหนึ่งเรียกว่าตัวแทน  มีอำนาจทำการแทนบุคคลอีกคนหนึ่ง  เรียกว่าตัวการและตกลงจะทำการนั้น

อันความเป็นตัวแทนนั้นจะเป็นโดยตั้งแต่แสดงออกชัดหรือโดยปริยายก็ย่อมได้

มาตรา  806  ตัวการซึ่งมิได้เปิดเผยชื่อจะกลับแสดงตนให้ปรากฏและเข้ารับเอาสัญญาใดๆซึ่งตัวทแนได้ทำไว้แทนตนก็ได้  แต่ถ้าตัวการผู้ใดได้ยอมให้ตัวแทนของตนทำการออกหน้าเป็นตัวการไซร้  ท่านว่าตัวการผู้นั้นหาอาจจะทำให้เสื่อมเสียถึงสิทธิของบุคคลภายนอกอันเขามีต่อตัวแทน  และเขาขวนขวายได้มาแต่ก่อนที่รู้ว่าเป็นตัวแทนนั้นได้ไม่

วินิจฉัย

มาตรา  806  มีหลักว่าก่อนเซ็นสัญญา  หรือขณะเซ็นสัญญาบุคคลภายนอก  หรือคู่สัญญาจะรู้ไม่ได้เลยว่าใครคือตัวการ  จะต้องคิดว่าตัวแทนที่ออกหน้านั้นเป็นตัวการโดยสุจริต

ตามปัญหา  ขณะเซ็นสัญญา  นาย    ได้รู้ความจริงแล้วว่า  นาย    เป็นเพียงตัวแทนไม่ใช่ตัวการ  และรู้ด้วยว่า  นาย    คือตัวการ  ดังนี้จึงไม่สามารถปรับเข้าได้กับมาตรา  806  เพราะมาตรา  806  คู่สัญญาจะต้องไม่รู้ว่าใครคือคัวการ  ดังนั้นตามปัญญาจึงเป็นเพียงเรื่องตัวการตัวแทนตามปกติธรรมดาตามมาตรา  797  ไม่ใช่เรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อตามมาตรา  806 (ฎ. 3179/2528) 

สรุป  กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องตัวการตัวแทนปกติธรรมดาตามมาตรา  797  มิใช่เรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อตามาตรา  806

ข้อ  3  ให้ท่านอธิบายโดยสังเขปว่าบำเหน็จนายหน้าเกิดขึ้นได้กี่ประการ  อะไรบ้าง  นาย    มอบนาย    ให้เป็นนายหน้าขายที่ดินโดยจะให้ค่าบำเหน็จ  นาย    นำที่ดินเสนอขายให้นาย    และนาย    ตกลงซื้อที่ดินแปลงนั้น  ต่อมานาย    ได้โอนที่ดินให้นาย    และนาย    ได้มอบเงินค่าที่ดินราคา  10  ล้านบาท  ซึ่งเป็นค่าที่ดินทั้งหมด  นาย    มอบเงินค่าบำเหน็จนายหน้าให้นาย    เป็นจำนวนเงิน  3  แสนบาท  แต่นาย    ไม่พอใจบอกว่าน้อยไปโดยนาย    ต้องการ  5  เปอร์เซ็นต์ของยอดขาย  นาย    บอกว่าจะให้เท่านี้   แต่นาย    เถียงว่าตนควรจะได้  5  แสนบาท  คือ  ห้าเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย  นาย    บอกว่าไม่ได้ตกลงไว้เป็นลายลักษณ์อักษร  นาย    ยืนยันจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้าตามความพอใจของนาย    ให้ท่านวินิจฉัยพร้อมทั้งยกหลักกฎหมายประกอบด้วยว่านาย    ควรจะได้ค่าบำเหน็จนายหน้าเท่าใด

ธงคำตอบ

มาตรา 845  วรรคแรก  บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า  เพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี  จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี  ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ  เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น  ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้  ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว

มาตรา  846  วรรคแรก  ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น  โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้  ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า

ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้  ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม

วินิจฉัย

บำเหน็จนายหน้าเกิดขึ้นได้  2  ประการ  คือ

1       การมอบหมายตกลงกันชัดแจ้งตามมาตรา  845

2       แม้ไม่ชัดแจ้ง  แต่พฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าน่าจะได้บำเหน็จนายหน้าตามมาตรา  846  คือ  ได้บำเหน็จนายหน้าโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า

นาย    มอบนาย    ให้เป็นนายหน้าขายที่ดินโดยจะให้ค่าบำเหน็จ  นาย    เสนอขายที่ดินให้นาย    และนาย    ซื้อที่ดินแปลงนั้นในราคา  10  ล้านบาท  ดังนี้  เป็นกรณีที่นาย    ตกลงว่า  จะให้บำเหน็จนายหน้าแก่นาย    แต่มิได้ตกลงว่าจะให้เท่าใดก็ต้องถือว่าตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียมตามมาตรา  846  วรรคสอง  เมื่อทางพิจารณาไม่อาจฟังเป็นยุติได้  ก็ให้ถือเอาตามธรรมเนียมคือร้อยละ  5  ของราคาที่ซื้อขายกันจริง  ตามคำพิพากษาฎีกาที่  3518/2526

ดังนั้น  นาย    ควรได้  5  แสนบาท  คือร้อยละ  5   ของยอดขายแท้จริง