LAW2001 (LA201),(LW204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552

การสอบไล่ภาค  2  ปีการศึกษา  2552

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เชิดทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้กับชัย  โดยชำระราคากันครบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากชัยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย

หลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  โตจะเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนี้แต่พบชัยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอยู่  โตจึงแจ้งให้ชัยย้ายออกไปจากที่ดินแปลงนี้  แต่ชัยอ้างว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตน 

เชิดไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ใด  และชัยก็ครอบครองโดยสงบ  เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า  10  ปีแล้ว  ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า  ระหว่างชัยกับโต  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา  1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ 

แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน  ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด  ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเชิดกับชัยแม้จะได้ชำระราคากันครอบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว  แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา  456  วรรคแรก

และตามข้อเท็จจริง  เมื่อชัยผู้ซื้อเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันได้  9  ปี  เชิดได้ทำสัญญาและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด  2  ปี  โดยโตไม่รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย  และหลังจากครบกำหนด  2  ปี  ตามสัญญาขายฝากแล้ว  เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน  และในขณะเดียวกันชัยก็ยังคงครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยสงบ  เปิดเผย  และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา  11  ปี  กรณีเช่นนี้  จึงถือว่าชัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  อันเป็นการได้มาวึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  แต่เมื่อชัยยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน  ชัยจึงไม่สามารถยกการได้มานั้นขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา  1299  วรรคสอง (ฎ. 884/2523)

ดังนั้น  เมื่อโตซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้ไปโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว  จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และถึงแม้ชัยจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน  และการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตจะทำให้ชัยเสียเปรียบก็ตาม  แต่ชัยก็ไม่สามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้  ทั้งนี้เพราะโตจดทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตตามมาตรา  1300

สรุป  ระหว่างชัยกับโต  โตมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย  และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตไม่ได้

ข้อ  2  นายแดงสร้างโรงเรือนลงในที่ดินของตนเองหนึ่งหลัง  และทำแท็งก์เก็บน้ำฝนโดยก่อด้วยอิฐและฉาบปูนทับจำนวน  2  แท็งก์  โดยที่ก่อนลงมือปลูกสร้างนายแดงได้ขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินของทุกคนเรียบร้อยแล้ว  ต่อมาเมื่อสร้างเสร็จพบว่าแท็งก์น้ำได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายขาวเป็นพื้นที่  5  ตารางเมตร  นายขาวทราบเรื่องจึงขอให้นายแดงรื้อถอนแท็งก์น้ำหรือแก้ไขใหม่ไม่ให้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตน 

ดังนี้  นายแดงจะต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำมิให้รุกล้ำที่ดินของนายขาวหรือไม่  เพราะเหตุใด  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1312  วรรคแรก  บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น  แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม  ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด  เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

วินิจฉัย

สิ่งที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา  1312  ต้องเป็นโรงเรือนซึ่งอาจจะเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนก็ได้  แต่ถ้าไม่ใช่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือน  เช่น  ถังส้วม  ท่อน้ำประปา  ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำ  เหล่านี้จะอ้างความคุ้มครองตามมาตรา  1312  ไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายแดงสร้างโรงเรือนและแท็งก์น้ำลงในที่ดินของตนเองโดยก่อนสร้างได้ให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินแล้ว  อันถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริต  แต่อย่างไรก็ดี  การสร้างโรงเรือนตามมาตรา  1312  อันจะได้รับการคุ้มครองนั้น  หมายถึง  การสร้างโรงเรือนสำหรับอยู่อาศัย  ดังนั้น  แท็งก์น้ำจึงไม่ใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้  และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย  ทั้งนี้แม้นายแดงจะสุจริตก็ตาม  ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง  (ฎ. 95 952/2542)

ฉะนั้น  เมื่อนายแดงสร้างเสร็จแล้วปรากฏว่าแท็งก์น้ำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินนายขาว  5  ตารางเมตร  นายแดงจึงต้องรื้อแท็งก์น้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินนายขาว  กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา  1312  วรรคแรก

สรุป  นายแดงต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำออกจากที่ดินนายขาว

ข้อ  3  สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี  กำหนดเวลาไถ่คืน  5  ปี  โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี  เมื่อขายฝากไปได้  4  ปีกับ  8  เดือน  สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืน  แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่อ้างว่า  ภริยาของสมดีได้มาตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้กับตนแล้ว 

และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป  200,000  บาท  สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว  ที่ดินแปลงนี้เป็นของตนอย่างเด็ดขาด  หลังจากแสงสีบอกกับสมดีว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนมาได้  1  ปี  กับ  3  เดือน  สมดีจึงได้อพยพครอบครัวเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้น  สมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นมาได้  4  เดือน  แสงดีได้มาฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้น 

ให้ท่านวินิจฉัยว่า  แสงสีจะฟ้องขับไล่สมดีให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง  เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า  ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง 

มาตรา  1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง  บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้  ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า  ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  ผู้ครอบครองมีสิทธิฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองภายใน  1  ปี  นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง  เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้  (มาตรา  1375)

กรณีตามอุทาหรณ์  สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี  กำหนดเวลาไถ่คืน  5  ปี  โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี  เมื่อขายฝากไปได้  4  ปี  8  เดือน  สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินคืน  แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่โดยอ้างว่าภริยาของสมดีได้มาตกลงขายที่ดินแปลงนี้ให้กับตนแล้ว  และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป  2  แสนบาท  สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว  ที่ดินเป็นของตนอย่างเด็ดขาดแล้ว  กรณีจึงถือว่าแสงสีได้เปลี่ยนเจตนาการยึดถือตามมาตรา  1381  แสงสีจึงได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา  1367

เมื่อได้ความว่า  ภายหลังจากแสงสีแย่งการครอบครองมาได้  1  ปี  3  เดือน  ซึ่งเลยระยะเวลาการฟ้องเรียกคืนการครอบครองตามมาตรา  1375  แล้ว  สมดีได้อพยพเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น  จึงเป็นกรณีที่สมดีเอาคืนซึ่งการครอบครองด้วยตนเอง  แต่เมื่อสมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นมาได้เพียง  4  เดือน  (ยังไม่เกิน  1  ปี)  ยังไม่หมดระยะการฟ้องเรียกคืนตามมาตรา  1375  แสงสีจึงฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้

สรุป  แสงสีฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้

ข้อ  4  นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดงเพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน  ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ใช้ประโยชน์ด้วยใช้อาบรดน้ำต้นไม้ในครัวเรือนทุกวันด้วยเช่นกัน  นายดำเห็นว่าบ่อน้ำนั้นเริ่มตื้นเขินขึ้น  นายดำจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ  สร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพัก  แต่นายแดงไม่ยอมให้ขุดลอกบ่อและสร้างศาลาที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนด้วย  ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ถ้านายแดงไม่ยอมเช่นนั้นนายดำจะขุดลอกบ่อน้ำสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักได้หรือไม่  และจะเรียกค่าอะไรจากนายแดงได้บ้าง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์  หรือในสามยทรัพย์  ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา  1389  ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป  ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้

มาตรา  1391  เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง   ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี  แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้  ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดง  เพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน  ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ประโยชน์ด้วยโดยใช้อาบรดต้นไม้  เมื่อนายดำเห็นว่าบ่อน้ำเริ่มตื้นเขินขึ้นจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ  กรณีเช่นนี้  นายดำสามารถทำได้  เนื่องจากเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามมาตรา  1391  วรรคแรก  และเมื่อนายแดงก็ได้รับประโยชน์ด้วย  ค่าขุดลอกบ่อนายแดงต้องร่วมออกด้วยครึ่งหนึ่งตามมาตรา  1391  วรรคสอง

ส่วนที่นายดำจะสร้างที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนนั้น  ไม่สามารถที่จะกระทำได้  เนื่องจากเป็นการก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา  1388  และมาตรา  1389

สรุป  นายดำขุดลอกบ่อได้  ค่าใช้จ่ายนายแดงต้องร่วมออกครึ่งหนึ่ง  แต่จะสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักไม่ได้