LAW2001 (LA201),(LW204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2554

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา  20  ปี  โดยสัญญามีข้อความระบุว่า  เมื่อครบกำหนด  20  ปีแล้วให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มเจ้าของที่ดินทันที  แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  หลังจากป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินของเข้มครบกำหนด  20  ปีแล้ว  เข้มแจ้งให้ป้อมย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินนั้น  เพราะต้องการจะขายบ้านและที่ดินนั้น 

แต่ป้อมยังคงอาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินต่อไป  หลังจากนั้นอีก  5  เดือนเข้มได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายบ้านพร้อมที่ดินนั้นให้แหม่ม  เมื่อป้อมรู้เรื่องดังกล่าว  ป้อมจึงทำสัญญาขายบ้านหลังนั้นให้แตน  โดยให้แตนรื้อถอนบ้านออกไป  ดังนี้ 

ให้วินิจฉัยว่า  แตนจะรื้อถอนบ้านออกไปได้หรือไม่  และระหว่างแตนกับแหม่มผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  144  ส่วนควบของทรัพย์  หมายความว่า  ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น  และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย  ทำให้บุบสลาย  หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

ตามกฎหมาย  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น  จะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้  จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  ซึ่งถ้าฝ่าฝืนจะมีผลเป็นเพียงบุคคลสิทธิ  ใช้กล่าวอ้างได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น  ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้  (มาตรา  1299  วรรคแรก)

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา  20  ปี  ป้อมจึงเป็นผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินของเข้ม  อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  เมื่อปรากฏว่านิติกรรมดังกล่าวเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่  ย่อมมีผลทำให้นิติกรรมนั้นไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  แต่ยังคงมีผลบังคับระหว่างเข้มกับป้อมในฐานะบุคคลสิทธิตามมาตรา  1299  วรรคแรก  ดังนั้น  บ้านจึงยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน  เพราะป้อมเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นและได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตามมาตรา  146

แต่อย่างไรก็ตาม  เมื่อครบกำหนด  20  ปี  สิทธิในที่ดินของเข้มที่ป้อมมีอยู่ย่อมสิ้นสุดลง  เนื่องจากข้อความในสัญญากำหนดให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มทันทีเมื่อครบ  20  ปี  จึงเท่ากับป้อมได้แสดงเจตนาสละกรรมสิทธิ์ในบ้านไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้น  บ้านจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มในฐานะที่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา  144  เข้มจึงมีสิทธิทำสัญญาและจดทะเบียนขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับแหม่มได้  และแหม่มผู้รับโอนย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์

ส่วนกรณีของแตนนั้นเมื่อป้อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแล้ว  ป้อมจึงไม่สามารถนำบ้านไปทำสัญญาขายให้กับแตนได้  ดังนั้น  แตนผู้รับโอนตามสัญญาซื้อขายจึงไม่มีสิทธิในบ้านดีไปกว่าป้อมผู้โอนและไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปได้

สรุป  แหม่มเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่าแตน  และแตนไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินนั้นได้

ข้อ  2  นายแดงสร้างบ้านหลังหนึ่งลงบนที่ดินมีโฉนดของแดงเมื่อ  พ.ศ.2540  ต่อมาในปี  พ.ศ.2550  นายแดงได้ต่อเติมบ้านหลังนี้เมื่อเสร็จจึงพบว่าห้องน้ำชั้นล่างที่เพิ่งต่อเติมรุกล้ำไปในเขตที่ดินของนายดำแปลงข้างเคียง  20  เซนติเมตร  แม้ว่าก่อนต่อเติมนายแดงจะตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม  ดังนี้  นายแดงจะยกความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำได้หรือไม่  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1312  บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น  แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม  ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด  เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต  ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป  และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

วินิจฉัย

การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตที่จะได้รับการคุ้มครองตามมาตรา  1312  นั้น  จะต้องเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหลัง  แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น  มิใช่กรณีต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง  แล้วส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไป

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายแดงได้ต่อเติมบ้าน  แล้วพบว่าห้องน้ำชั้นล่างที่เพิ่งต่อเติมรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของนายดำนั้น  ถึงแม้นายแดงจะทำการต่อเติมโดยสุจริต  กล่าวคือ  ก่อนต่อเติมนายแดงได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม  แต่เมื่อข้อเท็จจริงเป็นเรื่องของการต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง  มิใช่การปลูกสร้างโรงเรือนขึ้นทั้งหลัง  แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น  นายแดงจึงไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา  1312  ดังนั้น  นายแดงจึงไม่สามารถเอาความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำได้

สรุป  นายแดงจะยกเอาความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำไม่ได้

ข้อ  3  รุ่งมีบ้านอยู่ติดกับแรมซึ่งเป็นที่ดินที่แรมไม่ได้ใช้ประโยชน์ปล่อยรกร้าง  เมื่อน้ำท่วมน้ำได้ไหลเข้ามาท่วมที่ดินของรุ่ง  รุ่งจึงระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของแรม  น้ำเข้าไปท่วมขังในที่ดินของแรม  เมื่อน้ำลดแล้วแต่รุ่งยังถือโอกาสใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำตลอดมาได้ปีกว่า  แรมเพิ่งทราบ  แรมไม่ทราบว่าจะทำอย่างไรที่จะให้รุ่งเลิกระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของตน  และแรมจะมีสิทธิอย่างใดบ้าง  ถ้าท่านเป็นทนายและแรมมาปรึกษาท่าน  ท่านจะให้คำปรึกษาแรมอย่างไร  จงอธิบายให้ครบถ้วน

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  193/29  เมื่อไม่ได้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้  ศาลจะอ้างเอาอายุความมาเป็นเหตุยกฟ้องไม่ได้

มาตรา  1374  ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สิน  เพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้  ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้  ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมีการรบกวนอีก  ผู้ครอบครองจะขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้

การฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้น  ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกรบกวน

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา  1374  ถ้าผู้ครอบครองทรัพย์สินถูกบุคคลอื่นรบกวนการครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย  ย่อมสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้  หรือจะขอให้ศาลสั่งห้ามบุคคลนั้นเข้ามารบกวนการครอบครองอีกก็ได้  (มาตรา  1374  วรรคแรก)  แต่ต้องฟ้องร้องภายใน  1  ปี  นับแต่เวลาถูกรบกวน  (มาตรา  1374  วรรคสอง)  ซึ่งระยะเวลาฟ้องปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองตามมาตรา  1374  นี้  เป็นระยะเวลาฟ้องร้องไม่ใช่อายุความสิทธิเรียกร้อง  ศาลสามารถยกขึ้นเป็นเหตุยกฟ้องเองได้

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่รุ่งระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของแรม  และเมื่อน้ำลดแล้วรุ่งก็ยังถือโอกาสใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำอีกนั้น  ถือเป็นกรณีที่แรมผู้ครอบครองที่ดินได้รับความเสียหายจากการที่ถูกรุ่งรบกวนการครอบครอง  (แม้แรมไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินปล่อยให้รกร้าง  แต่แรมยังไม่ได้สละการครอบครอง  จึงยังมีสิทธิครอบครองอยู่)  โดยหลักแรมสามารถฟ้องศาลให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง  เพื่อให้รุ่งเลิกระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของตนได้ตามมาตรา  1374  วรรคแรก

แต่เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า  รุ่งได้ใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำตลอดมาได้ปีกว่าแล้ว  แรมจึงหมดระยะเวลาฟ้องร้องเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองตามมาตรา  1374  วรรคสอง  ซึ่งกรณีนี้แม้แรมจะฟ้องไป  ศาลก็สามารถยกเอาเหตุว่าเลยระยะเวลา  1  ปี  มาเป็นเหตุยกฟ้องแรมได้

อย่างไรก็ตาม  การกระทำของรุ่งดังกล่าวถือเป็นการละเมิดต่อแรมด้วย  แรมจึงมีสิทธิฟ้องร้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากรุ่งในมูลละเมิดได้  ซึ่งในเรื่องมูลละเมิดนี้เป็นอายุความสิทธิเรียกร้อง  หากรุ่งไม่ยกอายุความขึ้นต่อสู้  ศาลจะยกขึ้นเองไม่ได้ตามมาตรา  193/29

สรุป  ถ้าข้าพเจ้าเป็นทนายและแรมมาปรึกษาข้าพเจ้า  ข้าพเจ้าจะให้คำปรึกษาแก่แรมดังกล่าวข้างต้น

ข้อ  4  แสงดาวซื้อที่ดินแปลงหนึ่งมาจากสันทราย  โดยแสงดาวคิดว่าที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินมือเปล่ายังไม่มีโฉนด  เมื่อสันทรายส่งมอบการครอบครองให้  แสงดาวจึงเข้าไปปลูกบ้านครอบครองทำไร่อ้อยอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  ความจริงที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินมีโฉนดเป็นกรรมสิทธิ์ของสุดสวย  สันทรายได้ครอบครองทำประโยชน์มาเป็นเวลากว่าห้าปี  ก่อนที่จะขายให้แสงดาว  แต่ในระหว่างห้าปีสุดสวยเจ้าของที่ดินได้มาล้อมรั้วลวดหนามเพื่อมิให้ใครเข้ามาบุกรุกที่ดินแปลงนั้น  ทำให้สันทรายเข้าไปทำไร่ไม่ได้อยู่เก้าเดือน  เมื่อรั้วพังลงสันทรายจึงเข้าไปทำไร่ต่อได้สามปี  หลังจากนั้นได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แสงดาว  แสงดาวปลูกบ้านทำไร่อ้อยมาได้ห้าปี  สุดสวยได้ให้แสงดาวออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  แสงดาวไม่ยอมออกไปจากที่ดินแปลงนั้น  โดยอ้างว่าสุดสวยหมดระยะเวลาเรียกคืนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นจากตนแล้ว  ข้ออ้างของแสงดาวรับฟังได้หรือไม่  ให้นักศึกษาอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1385  ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน  ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้  ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น  และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้  ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้  คือ

1       เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์

2       ได้ครอบครองโดยความสงบ

3       ครอบครองโดยเปิดเผย

4       ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ

5       ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา  10  ปี

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่สันทรายได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของสุดสวยมาเป็นเวลากว่าห้าปีก่อนที่จะขายให้แสงดาวนั้น  เมื่อปรากฏว่าในระหว่างห้าปีสุดสวยได้มาล้อมรั้วลวดหนามในที่ดินแปลงนั้น  ทำให้สันทรายเข้าไปทำไร่ไม่ได้อยู่เก้าเดือน  และเมื่อรั้วพังลงสันทรายจึงเข้าไปทำไร่ต่อได้สามปี  ดังนั้น  การครอบครองที่ดินช่วงแรกกับช่วงหลังของสันทรายจึงไม่ติดต่อกัน  แสงดาวจึงรับโอนเวลาการครอบครองที่ดินจากสันทรายได้เพียงสามปี  เพราะการครอบครองช่วงแรกของสันทรายมีข้อบกพร่องตามมาตรา  1385

เมื่อข้อเท็จจริงระบุว่า  หลังจากซื้อที่ดินมา  แสงดาวปลูกบ้านทำไร่อ้อยในที่ดินมาได้ห้าปี  ซึ่งเมื่อรวมกับการครอบครองของสันทรายแล้ว  ย่อมถือว่าแสงดาวครอบครองที่ดินได้เพียงแปดปีตามมาตรา  1385  แสงดาวจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382

ดังนั้น  ข้ออ้างของแสงดาวที่ว่าสุดสวยหมดระยะเวลาการเรียกคืนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นจากตนแล้ว  จึงรับฟังไม่ได้  เพราะที่ดินของสุดสวยเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ที่ดินมือเปล่า  สุดสวยในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของตนจากผู้ไม่มีสิทธิได้ทุกเมื่อ

สรุป  ข้ออ้างของแสงดาวรับฟังไม่ได้