LAW2001 (LA201),(LW204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 1/2547

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2547

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  นายหลีทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายหลามในราคาห้าแสนบาท  ในวันทำสัญญานายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท  และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้  โดยสัญญาซื้อขายระบุว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน  1  ปีนับแต่วันทำสัญญา  หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง  8  เดือน  นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม 

โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน  และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อนหลังจากจดทะเบียนโอนกกรมสิทธิ์แล้ว  นายแหลมได้แจ้งให้นายหลามออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าว

ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายหลามกับนายแหลมผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  146  ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น  ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น  ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา  1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามที่ระบุว่า  ผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน  1  ปีนับแต่วันทำสัญญา  เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังไม่โอนไปยังนายหลามผู้จะซื้อ  นายหลามจึงยังไม่ถือว่าเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โยทางนิติกรรมตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  1299 วรรค  1  แต่เนื่องจากในวันทำสัญญา  นายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท  และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้  บ้านที่นายหลามสร้างขึ้นจึงไม่ถือเป็นส่วนควบของที่ดิน  และยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่  เพราะนายหลามเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผื่นและนายหลามได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  146

หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง  8  เดือน  นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม  โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน  และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อน  นายแหลมจึงเป็นผ้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยสมบูรณ์  และมีสิทธิดีกว่านายหลาม  ส่วนบ้านเมื่อไม่เป็นส่วนควบของที่ดินและยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่  นายแหลมผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน  นายหลามจึงมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม

สรุป  นายหลามมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม  ส่วนนายแหลมมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายหลาม

ข้อ  2  นายใหญ่มีที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งอยู่ติดถนนสาธารณะ  ต่อมาแบ่งขายที่ดินด้านในให้แก่นายโต  200  ตารางวา  แต่แปลงที่แบ่งขายนี้ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ  นายใหญ่จึงสัญญาว่าจะเปิดถนนกว้าง  3.5  เมตรให้นายโตผ่านเข้า ออก  หากนายโตต้องการ  หลังจากซื้อที่ดินแล้วนายโตไม่ได้เรียกร้องให้นายใหญ่เปิดทางเพื่อทำถนนเพราะตนสามารถใช้ทางผ่านที่ดินของนายเบิ้มซึ่งอยู่ติดกันได้ 

นายใหญ่ผ่านเข้า ออกบนที่ดินของนายเบิ้มมาราว  5  ปี  โดยไม่เคยขออนุญาต  ต่อมานายเบิ้มได้ปิดทางผ่านบนที่ดินของตนเสีย  นายโตจึงมาขอให้นายใหญ่เปิดถนนกว้าง  3.5  เมตรให้ตนผ่านเข้า ออก  ตามที่เคยสัญญาไว้  นายใหญ่อ้างว่าที่ตนเคยสัญญานั้นผ่านมานานแล้ว  ในตอนนี้หากต้องการให้ตนเปิดทางผ่านเข้า ออก  ตนขอเรียกเงินค่าผ่านเป็นรายปี

ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่านายโตจะขอให้นายใหญ่เปิดทางผ่านให้แก่ตนหรือไม่  และนายโตจะต้องเสียค่าทดแทนหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย  

ที่ดินของนายโตเป็นที่ดินที่เคยรวมเป็นแปลงเดียวกับที่ดินของนายใหญ่มาก่อน  แต่พอแบ่งขายให้นายโตแล้วทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ  (ที่ดินตาบอด)  กรณีเช่นนี้นายโตสามารถขอใช้ทางผ่านบนที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับตนมาก่อนได้โดยใช้สิทธิตามมาตรา  1350  ทั้งนี้  โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนให้แก่นายใหญ่

ข้อ  3  นายสี  นายแสง  นายเสียง  มีที่ดินอยู่ติดกัน  ซึ่งที่ดินของทั้งสามยังไม่มีน้ำประปาเข้ามาถึงทั้งสามจึงได้ตกลงร่วมกันออกเงินเท่าๆกัน  ซื้อที่ดินในราคา  150,000  บาทและแจ้งนายแดงขุดบ่อน้ำบาดาลในราคา  60,000  บาท  ค่าที่ดินได้ชำระไปเรียบร้อยแล้ว  แต่ค่าใช้จ่ายในการขุดบ่อก็ยังติดค้างนายแดงอยู่  เมื่อใช้น้ำไปได้เพียง  6  เดือน  หน่วยงานท้องถิ่น  ได้ต่อท่อน้ำประปาเข้ามาในบ้านของคนทั้งสาม  นายสีจึงต้องการนำที่ดินที่ร่วมซื้อเพื่อขุดบ่อน้ำบาดาลนั้นออกขาย  นายสีเพียงคนเดียวจะขอให้นำที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วมแปลงนี้ออกขายเพื่อเอาเงินมาแบ่งระหว่างคนทั้งสามได้หรือไม่  และเงินที่ค้างชำระนายแดงค่าขุดบ่อ  60,000  บาท  จะมีวิธีดำเนินการอย่างไร  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

มาตรา  1362  เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ  จำต้องช่วยเจ้าของรวมคนอื่นๆ  ตามส่วนของตนในการออกค่าจัดการ  ค่าภาษีอากร  และค่ารักษากับทั้งค่าใช้จ่ายทรัพย์สินรวมกันด้วย

มาตรา  1363  วรรคหนึ่ง  เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ  มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้  เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่  หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร  ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้

มาตรา  1365  วรรคหนึ่ง  ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม  หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดี  ในเวลาแบ่ง  เจ้าของรวมคนหนึ่งๆจะเรียกให้เอาทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน  หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้

วินิจฉัย

นายสี  นายแสง  นายเสียง  มีที่ดินอยู่ติดกัน  ซึ่งที่ดินของทั้งสามยังไม่มีน้ำประปาเข้ามาถึงทั้งสามจึงได้ตกลงร่วมกันออกเงินเท่าๆกัน  ซื้อที่ดินในราคา  150,000  บาทและแจ้งนายแดงขุดบ่อน้ำบาดาลในราคา  60,000  บาท  ค่าที่ดินได้ชำระไปเรียบร้อยแล้ว  แต่ค่าใช้จ่ายในการขุดบ่อก็ยังติดค้างนายแดงอยู่  เมื่อใช้น้ำไปได้เพียง  6  เดือน  หน่วยงานท้องถิ่น  ได้ต่อท่อน้ำประปาเข้ามาในบ้านของคนทั้งสาม  นายสีจึงต้องการนำที่ดินที่ร่วมซื้อเพื่อขุดบ่อน้ำบาดาลนั้นออกขาย  นายสีเพียงคนเดียวจะขอให้นำที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วมแปลงนี้ออกขายเพื่อเอาเงินมาแบ่งระหว่างคนทั้งสามได้เพราะวัตถุประสงค์เดิมที่เป็นการถาวรได้หมดไปแล้วตามมาตรา  1363  วรรคหนึ่ง  นายสีแม้เพียงคนเดียวก็มีสิทธิขอแบ่งได้  และเงินที่ค้างชำระนายแดงค่าขุดบ่อ  60,000  บาท  จะมีวิธีดำเนินการโดยถ้าแบ่งวิธีเอาทรัพย์สินออกขายก็ต้องเอาเงินที่ขายได้ชำระหนี้ร่วมก่อนเพราะค่าขุดน้ำบาดาลเป็นหนี้ร่วมตามมาตรา  1362  แต่ถ้าแบ่งตัวทรัพย์ก็ต้องเอาแต่ละส่วนของ  เจ้าของร่วมทุกคนประกันหนี้ร่วมตามส่วนก่อนแบ่งตามมาตรา  1365  วรรคหนึ่ง  ซึ่งเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิตามมาตรา  1365  วรรคหนึ่งได้ทุกคน

ข้อ  4  นายสิงห์ได้ขายฝากที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งไว้กับนายเสือด้วยวาจา  กำหนดเวลาไถ่คืนเป็นเวลาห้าปี  นายเสือจึงได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา  ต่อมาเมื่อขายฝากไปได้หนึ่งปี  นายสิงห์ได้เขียนจดหมายลงลายมือชื่อนางสิงห์ไปถึงนายเสือ  ว่าตนตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้กับนายเสือไปเลยและจะไม่ไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนอีกแล้ว  นายเสือก็ตกลงและยังได้ให้เงินราคาค่าที่ดินเพิ่มให้กับนายสิงห์ไปอีก  หลังจากตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้นายเสือไปแล้วได้หนึ่งปี  นายสิงห์เกิดเปลี่ยนใจจะมาฟ้องเรียกที่ดินคืนจากนายเสือ  ให้ท่านวินิจฉัยว่านายสิงห์จะฟ้องเรียกคืนที่ดินแปลงนี้จากนายเสือได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1377  วรรคหนึ่ง  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง  หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้  การครอบครองย่อมสิ้นสุดลง

วินิจฉัย

นายสิงห์ได้ขายฝากที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งไว้กับนายเสือด้วยวาจา  จึงตกเป็นโมฆะ  แต่เมื่อเป็นสัญญาขายฝากยังอยู่ในกำหนดห้าปีซึ่งเป็นเวลาไถ่คืนถือว่าผู้ขายฝากยังไม่มีเจตนาสละสิทธิในที่ดินแปลงนั้น  เสือได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา  ต่อมาเมื่อขายฝากไปได้หนึ่งปี  นายสิงห์ได้เขียนจดหมายลงลายมือชื่อนางสิงห์ไปถึงนายเสือ  ว่าตนตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้กับนายเสือไปเลยและจะไม่ไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนอีกแล้ว  นายเสือก็ตกลงและยังได้ให้เงินราคาค่าที่ดินเพิ่มให้กับนายสิงห์ไปอีก  เป็นการที่นายสิงห์ได้สละเจตนายึดถือที่ดินมือเปล่าแปลงนี้แล้วตามมาตรา  1377  วรรคหนึ่ง  นายเสือจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนี้เพื่อตนเองไม่ได้แทนนายสิงห์อีกต่อไปแล้ว  ตามมาตรา  1367  และนายสิงห์จะมาเรียกคืนที่ดินแปลงนี้ไม่ได้  แม้ต่อมาภายหลังจากตกลงขายที่ดินแปลงนี้ให้นายเสือไปแล้วได้หนึ่งปีนายสิงห์เกิดเปลี่ยนใจ