LAW2001 (LA201),(LW204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 1/2548

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2548

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เมฆครอบครองที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของฝนมาเป็นเวลากว่า  10  ปี  โดยไม่ได้ดำเนินการเปลี่ยนชื่อในโฉนดจนมาถึงปีที่  15  ฝนได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้พายุ  โดยพายุไม่มีเวลาไปดูที่ดินที่จะซื้อจึงไม่รู้ว่าเมฆครอบครองอยู่  หลังจากจดทะเบียนซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว  พายุนัดหมายนายดำผู้รับเหมาก่อสร้างไปดูที่ดินที่ซื้อจากฝนเพื่อตกลงเรื่องการปลูกบ้าน  เมื่อไปดูที่ดินพบเมฆครอบครองอาศัยอยู่จึงแจ้งให้เมฆขนย้ายรื้อถอนบ้านออกไป  แต่เมฆไม่สนใจ  พายุจึงปรึกษาทนายความ 

ถ้าท่านเป็นทนายความ  จงให้คำแนะนำพายุว่าระหว่างพายุและเมฆ  ใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

วินิจฉัย

เมฆครอบครองที่ดินของฝนมากว่า  10  ปีจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์  เป็นการได้มาตามวรรคสองของมาตรา  1299  แต่เมื่อไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน  จึงอาจมีสิทธิด้อยกว่าบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต  เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

พายุซื้อที่ดินจากฝนโดยไม่เคยไปดูที่ดินก่อนซื้อจึงไม่รู้ว่าเมฆครอบครองปรปักษ์อยู่  แต่การซื้อขายที่ดินนั้นมีหลายรายที่ไม่เคยไปดูที่ก็ทำการซื้อขายกัน  จึงเป็นการซื้อที่สุจริต  ดังนั้นพายุจึงเป็นบุคคลภายนอกที่ได้ที่ดินมาโดยสุจริต  เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต  สิทธิของพายุจึงดีกว่าเมฆ

สรุป  พายุมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าเมฆ

ข้อ  2  นางแตนเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่นายขวัญให้ออกไปจากที่ดินมีโฉนดของนางแตน  แต่ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายขวัญเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์  แต่นายขวัญยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดให้เป็นชื่อของนายขวัญ  ต่อมานางแตนได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้กับนางเรียม  โดยนางเรียมไม่รู้เรื่องข้อพิพาทระหว่างนายขวัญกับนางแตนมาก่อน  ภายหลังจากจดทะเบียนซื้อขายที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว

นางเรียมจึงรู้เรื่องคำพิพากษาที่ให้นายขวัญมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์  ต่อมาอีกห้าเดือนนางเรียมเสนอขายที่ดินดังกล่าวให้กับนายขวดในราคาหนึ่งล้านบาท  แต่ก่อนจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน  นายขวดรู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของนายขวัญ  

นายขวดจึงต่อรองขอลดราคาลงเหลือเก้าแสนบาท  นางเรียมตกลงทำสัญญา  และจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้นายขวดในราคาเก้าแสนบาทตามที่นายขวดเสนอ  หลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยแล้ว  นายขวดต้องการฟ้องขับไล่นายขวัญให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้น

ดังนี้  ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายขวัญกับนายขวดผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน  และนายขวดจะฟ้องขับไล่นายขวัญได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1299  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

วินิจฉัย

การที่ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายขวัญเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์  ทำให้นายขวัญเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนางแตนโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  ตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  1299  วรรคสอง  แต่การที่นายขวัญยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดให้เป็นชื่อนายขวัญ  จึงทำให้นายขวัญไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้บุคคลอื่นได้  และไม่สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน  โดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ต่อมานางแตนได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้กับนางเรียม  โดยนางเรียมไม่รู้เรื่องข้อพิพาทระหว่างนายขวัญกับนางแตนมาก่อน  กรณีนี้ถือว่านางเรียมเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินมาโดยมีค่าตอบแทน  โดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว  นางเรียมจึงมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่านายขวัญ  ส่วนการที่นางเรียมขายที่ดินต่อให้นายขวด  แต่ก่อนจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน  นายขวดรู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของนายขวัญ  ดังนี้แม้นายขวดจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริตก็ตาม  นายขวดก็ยังมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายขวัญ  เพราะสิทธิในที่ดินของนายขวัญสิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ที่นางเรียมได้สิทธิไปโดยมีค่าตอบแทน  โดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว  ถ้านายขวัญยังต้องการจะได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้อีก  นายขวัญจะต้องเริ่มครอบครองปรปักษ์ใหม่นับแต่ที่นางเรียมซื้อที่ดินจากนางแตนดังกล่าวแล้วข้างต้น

ข้อ  3  นายมีเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งที่ดินทางทิศเหนือของนายมีติดกับที่ดินของนายมาได้ภารจำยอมจดทะเบียนไว้แล้วในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายมาเพื่อออกสู่สาธารณะ  ต่อมานายมีได้ต้องการจะแบ่งที่ดินแปลงนั้นของตนในส่วนทางทิศใต้ซึ่งไม่ติดกับที่ดินของนายมาขายให้กับนายแมน

เมื่อนายมาทราบจึงได้เจรจาตกลงกับนายมีว่าถ้านายมีแบ่งที่ดินแปลงนั้นออกขายขอให้ที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปทางทิศใต้ที่ไม่ติดกับที่ดินของตนพ้นจากภารจำยอม  นายมีก็ตกลงยินยอมด้วย  แต่เมื่อแบ่งที่ดินขายให้นายแมนแล้ว  นายมีกลับตกลงกับนายแมนทำถนนเชื่อมต่อระหว่างที่ดินของนายมาผ่านที่ดินของนายมีไปยังที่ดินส่วนที่แบ่งขายให้นายแมน  เมื่อนายมาทราบจึงได้ห้ามมิให้นายแมนใช้ทางผ่านที่ดินของตน

เพราะตนกำลังจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินที่นายแมนซื้อจากนายมีตามที่ตกลงไว้กับนายมี  ให้ท่านวินิจฉับว่านายมาจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินของนายแมนได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1394  ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก  แต่ถ้าในส่วนใดภารจำยอมนั้นไม่ใช้  และใช้ไม่ได้ตามรูปการ  ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมก็ได้

วินิจฉัย

นายมีเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งที่ดินทางทิศเหนือของนายมีที่ติดกับที่ดินของนายมาได้ภารจำยอมจดทะเบียนไว้แล้วในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายมาเพื่อเข้าออกสู่สาธารณะ  ต่อมานายมีได้ต้องการจะแบ่งที่ดินแปลงนั้นของตนในส่วนทางทิศใต้ซึ่งไม่ติดกับที่ดินของนายมาขายให้กับนายแมน  เมื่อนายมาทราบจึงได้เจรจาตกลงกับนายมีว่า  ถ้านายมีแบ่งที่ดินแปลงนั้นออกขายขอให้ที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปทางทิศใต้ที่ไม่ติดกับที่ดินขอตนพ้นจากภาร

จำยอม  นายมีก็ตกลงยินยอมด้วย  แต่เมื่อแบ่งที่ดินขายให้นายแมนแล้ว  นายมีกลับตกลงกับนายแมนทำถนนเชื่อมต่อระหว่างที่ดินของนายมาผ่านที่ดินของนายมีไปยังที่ดินส่วนที่แบ่งขายให้นายแมน  เมื่อนายมาทราบจึงได้ห้ามมิให้นายแมนใช้ทางผ่านที่ดินของตน  เพราะตนกำลังจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินที่นายแมนซื้อจากนายมีตามที่ตกลงไว้กับนายมีนั้น  นายมาจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินของนายแมนไม่ได้  ส่วนที่ดินของนายแมนที่แบ่งไปนั้นยังคงใช้ภารจำยอมบนที่ดินของนายมีได้  เพราะข้อตกลงระหว่างนายมีกับนายมาไม่ได้จดทะเบียนเพิกถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อ  4  นายส้มครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งร่วมกับนายแสด  เมื่อครอบครองไปได้หนึ่งปีนายแสดได้ตกลงขายส่วนของตนให้นายส้ม  แต่ในเวลาเดียวกันนายแสดกลับไปยื่นขอออก  น.ส.3  ไว้โดยนายส้มไม่ทราบ  ต่อมาเจ้าพนักงานได้ออก  น.ส.3  เป็นชื่อของนายแสด  นายแสดจึงได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ให้นายสมชาย  โดยนายแสดบอกนายสายว่านายส้มเช่าที่ดินแปลงนี้ของตนและสัญญาเช่าเหลืออีกหนึ่งปีเมื่อครบสัญญา  นายสายสามารถให้นายส้มออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้  เมื่อนายสายรับโอนมาได้หนึ่งปีจึงได้ฟ้องขับไล่นายส้มออกจากที่ดินแปลงนี้  พร้อมกับยื่นขอออกโฉนดที่ดินแปลงนี้จากเจ้าพนักงาน  โดยนายส้มไม่ได้คัดค้านเพราะไม่ทราบว่านายสายได้ยื่นขอออกโฉนดจากเจ้าพนักงานไว้  ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายส้มกับนายสายใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1377  วรรคหนึ่ง  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง  หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้  การครอบครองย่อมสิ้นสุดลง

วินิจฉัย

นายส้มครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งร่วมกับนายแสด  เมื่อครอบครองไปได้หนึ่งปีนายแสดได้ตกลงขายส่วนของตนให้นายส้ม  จึงถือว่านายแสดสละเจตนาการครอบครองตามมาตรา  1377  วรรคหนึ่ง  การครอบครองของนายแสดย่อมสิ้นสุดลง  นายส้มจึงมีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นแต่เพียงผู้เดียว  ตามมาตรา  1367  แม้นายแสดจะไปขอออก  น.ส.3  แต่ไม่ได้ยึดถือครอบครอง  การครอบครองของนายแสดย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายส้ม  เมื่อนายแสดจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนั้นให้นายสาย  นายสายจึงไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายส้ม  แม้นายส้มจะรับโอนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นมาจากนายแสดได้  1  ปี  แต่นายสายไม่เข้าครอบครองยึดถือทรัพย์สิน  จึงยังไม่ถือว่านายสายแย่งการครอบครองจากนายส้ม