LAW2001 (LA201),(LW204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ 1/2551

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี  4  ข้อ

ข้อ  1  เด่นเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดจำนวน  2  ไร่  โดยเด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน  1  ไร่  ให้แก่ดวงโดยไม่ได้จดทะเบียนแบ่งโฉนดให้  ภายหลังจากดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินด้านทิศเหนือติดต่อกันเป็นเวลากว่า  10  ปีแล้ว  เด่นก็ยกที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน  1  ไร่  ซึ่งอยู่ด้านทิศใต้ให้แก่เปลว 

แต่ทำสัญญาจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดทั้งแปลง  เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงในภายหลัง  แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น  แต่กลับนำที่ดินดังกล่าวไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายให้กับเพลิง  ซึ่งเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ  และรู้ด้วยว่าดวงกำลังจะยื่นฟ้องคดีให้เปลวแบ่งโฉนดให้ดวง  แต่เพลิงก็ยังรับซื้อที่ดินนั้นทั้งหมด 

ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า  ระหว่าง  ดวง  เปลว  และเพลิง  ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน  1  ไร่  ด้านทิศเหนือซึ่งเป็นที่พิพาทดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้  ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น  มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

วินิจฉัย

เด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน  1  ไร่  ให้ดวง  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้  ดวงจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคแรก  แต่นิติกรรมดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ  แต่การที่ดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลากว่า  10  ปีแล้ว ดวงจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  อันเป็นการได้มาโดยทางอื่น  นอกจากนิติกรรมตามมาตรา  1299  วรรคสอง  แต่ดวงยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน  ดวงจึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใดๆในทางทะเบียน  และไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมีค่าตอบแทน  โดยสุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว  (ฎ. 884/2523) 

ต่อมาเด่นยกที่ดินส่วนที่เหลือด้านทิศใต้จำนวน  1  ไร่  ให้เปลว  โดยทำสัญญาและจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อในโฉนดทั้งแปลง  เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงภายหลัง  แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น  แต่เปลวกลับทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงทิศเหนือให้เพลิง  โดยเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ  แม้เพลิงจะเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธ์ในที่ดินดังกล่าวโดยมีค่าตอบแทนก็จริง  แต่การได้มานั้นไม่สุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต

ดังนั้น  ดวงจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลว  เพราะเปลวได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่สุจริต  และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต  เพราะดวงมีกรรมสิทธิ์ดีกว่าเพลิงตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

สรุป  ดวงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลวและเพลิง 

ข้อ  2  นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง  เมื่อนายเอกตายได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงนี้ให้นายโทและนายตรี  นายโทและนายตรีได้ขอแบ่งโฉนดที่ดินออกเป็นคนละแปลงตามส่วนของตน  เมื่อแบ่งแยกแล้วปรากฏว่าแปลงของนายตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ  โดยมีที่ดินของนายโท  นายดำ  และนายแดงปิดล้อมอยู่  นายตรีเห็นว่าถ้าตนได้นำรถผ่านที่ดินของนายดำจะเป็นทางที่ใกล้ที่สุดที่จะออกสู่ถนนสาธารณะได้  นายตรีจึงไปยื่นคำร้องต่อศาลขอนำรถผ่านเข้าออกทางที่ดินของนายดำ 

ดังนี้  นายดำจะต้องยอมให้นายตรีผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนหรือไม่

ธงคำตอบ

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย  

กรณีตามปัญหาเป็นเรื่องที่ดินของตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ  นายตรีย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลเพื่อให้เปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ปิดล้อมอยู่เพื่อออกสู่สาธารณะได้  เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของตรีเป็นที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับที่ดินของโทแล้ว  แบ่งแยกออกมา  ทำให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ  การขอเปิดทางจำเป็นของตรีจึงอยู่ในหลักเกณฑ์ของมาตรา  1350  ไม่ใช่มาตรา  1349

ดังนั้น  นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้เพราะสิทธิที่จะขอทางจำเป็นคือขอผ่านที่ดินของโทเท่านั้น  โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

สรุป  นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้

ข้อ  3  หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน  สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะ  เพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก  โดยสองไม่ได้ขออนุญาตจากสามเลย  สองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี  ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น  พอดีกับที่สองได้เลิกสัญญาเช่าที่ดินแปลงนั้นจึงถูกปล่อยทิ้งร้างมาได้สองปี  หนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  หนึ่งจึงต้องการที่จะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามเข้าออก 

โดยหนึ่งอ้างว่าที่ดินของสามตกเป็นภาระจำยอมให้ที่ดินของตนผ่านเข้าออกแล้ว  แต่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนแล้ว  ให้ท่านอธิบายว่าข้ออ้างระหว่างหนึ่งและสามใครจะรับฟังได้ดีกว่ากัน  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1400  วรรคแรก  ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป  แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้  ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก  แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน  สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะเพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก  โดยสองไม่ได้ของอนุญาตจากสามเลยสองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี  ที่ดินของหนึ่งได้ภาระจำยอมในการใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพราะภาระจำยอมมีขึ้นเพื่อประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา  1387  ดังนั้นใครก็ตามที่อยู่บนที่ดินก็จะก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382  ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น  ภาระจำยอมในการใช้ทางก็หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป  เป็นการสิ้นไปโดยผลของกฎหมายมาตรา  1400  วรรคแรก  และเมื่อเป็นถนนของทางราชการจึงใช้ได้ตลอดไป  เมื่อหนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น  หนึ่งจะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามไม่ได้  เพราะภาระจำยอมสิ้นไปโดยผลของกฎหมายแล้ว  ข้อที่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนจึงรับฟังได้ดีกว่าของหนึ่ง

สรุป  ข้ออ้างของสามรับฟังได้ดีกว่า

ข้อ  4  ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ  และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง  อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขายเป็นประจำเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้ว  ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาอยู่เกินกว่าสิบปีเช่นกัน  ทั้งเอียดและอ่างได้ใช้ที่ดินของโอ่งโดยโอ่งไม่รู้  ต่อมาโอ่งได้ห้ามไม่ให้เอียดและอ่างเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นของตน  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะทรัพย์  อ่างและเอียดมีสิทธิในที่ดินของโอ่งแปลงนั้นอย่างไรบ้าง  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน  ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ  และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง  อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขาย  การเข้าไปขุดหน่อไม้มาขายไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองบนที่ดินของโอ่งเพราะการเข้าไปเก็บหน่อไม้ยังไม่ได้เกี่ยวข้องใช้ประโยชน์ในทรัพย์ถึงขนาดเท่ากับผู้ทรงสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าที่ยึดถือใช้ที่ดินทำประโยชน์กับทรัพย์  จึงยังไม่เป็นยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนายึดถือเพื่อตน  ตามมาตรา  1367  และไม่ได้ภาระจำยอมในที่ดินของโอ่ง  ตามมาตรา  1387  ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาเกินกว่าสิบปี  โดยโอ่งไม่รู้  ที่ดินของเอียดจึงได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกบนที่ดินของโอ่งแล้วตามมาตรา  1401  ประกอบมาตรา  1382

สรุป   1  อ่างไม่มีสิทธิในที่ดินของโอ่ง

2       เอียดได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกที่ดินของโอ่ง